Na een overlijden blijkt het huis meer op te brengen dan de WOZ-waarde, of juist minder. Voor de erfbelasting geldt meestal een WOZ-waarde, maar welke beschikking je mag gebruiken en wat er met de verkoopprijs kan, hangt af van de situatie.
Meestal telt de WOZ-waarde, met enkele belangrijke uitzonderingen
- Eigen woning: doorgaans geldt de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of het jaar erna.
- Keuze: je mag de laagste van die twee WOZ-waarden gebruiken.
- Verkoopprijs: die vervangt de WOZ-waarde meestal niet automatisch, maar kan wel bewijs leveren bij bezwaar tegen de WOZ-beschikking.
- Uitzonderingen: onder meer verhuur, erfpacht, ingrijpende veranderingen en serviceflats kunnen een andere waardering opleveren.
- Overlijden in 2026: de aangiftetermijn is in beginsel 20 maanden, al kan vanaf die termijn belastingrente spelen.
Voor een gewone woning telt meestal een van twee WOZ-waarden
Een huis dat kort na het overlijden wordt verkocht, kan een andere prijs opleveren dan de waarde die voor de erfbelasting wordt gebruikt. De hoofdregel is dat je voor een woning doorgaans de WOZ-waarde van het jaar van overlijden óf die van het daaropvolgende jaar mag nemen. Je kiest de laagste van de twee.
De jaartallen slaan op het jaar waarvoor de WOZ-beschikking geldt, niet op de datum waarop de gemeente de woning heeft getaxeerd. De WOZ-waarde voor 2026 is bijvoorbeeld gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2025. Dat tijdsverschil kan verklaren waarom een recente verkoopprijs hoger of lager uitvalt. De Belastingdienst legt ook uit welke keuze je in de aangifte kunt maken.
Is de WOZ-beschikking voor het jaar na overlijden nog niet bekend wanneer je aangifte doet? Dan kun je de beschikbare waarde gebruiken en later laten aanpassen als de latere beschikking lager uitvalt. Bewaar dus de aangifte en de aanslag, zodat je de waardekeuze kunt controleren zodra beide WOZ-waarden bekend zijn.
Een latere verkoopprijs vervangt de WOZ-waarde niet vanzelf
Een verkoopbedrag kan overtuigend lijken, zeker als het huis snel na het overlijden van eigenaar wisselt. Toch bepaalt die prijs niet automatisch de erfbelasting. De WOZ-waarde is een schatting van de verkoopprijs op een vaste waardepeildatum; een verkoop maanden later kan plaatsvinden in een andere markt of na veranderingen aan de woning.
De verkoopprijs kan wel helpen om een WOZ-waarde aan te vechten. Dat bewijs is het sterkst als de verkoop dicht bij de waardepeildatum plaatsvond en de transactie vergelijkbaar is met een normale verkoop van een leeg huis met volledig eigendom. Een verkoop in verhuurde staat, aan familie of na een verbouwing is minder rechtstreeks vergelijkbaar. De Waarderingskamer beschrijft hoe verkoopcijfers rond de waardepeildatum worden gebruikt en waarom omstandigheden bij verkoop ertoe doen.
Mijn oordeel: behandel de verkoopprijs als mogelijk bewijs voor een bezwaar, niet als een vervangend bedrag dat je zonder onderbouwing invult. Een opvallend verschil is aanleiding om de WOZ-beschikking en de staat van het huis rond de peildatum naast elkaar te leggen.
Bij een foutieve WOZ-waarde zijn er twee aparte bezwaarsporen
De WOZ-beschikking komt van de gemeente, terwijl de aanslag erfbelasting van de Belastingdienst komt. Dat zijn twee verschillende besluiten. Een te hoge WOZ-waarde pak je daarom in beginsel aan bij de gemeente; een onjuiste aanslag erfbelasting betwist je bij de Belastingdienst.
| Situatie | Waarschijnlijke verklaring | Wat je kunt doen |
|---|---|---|
| De woning is kort na het overlijden voor minder verkocht dan de WOZ-waarde. | De verkoopprijs is niet automatisch de maatstaf, maar kan relevant bewijs zijn als de verkoopomstandigheden en datum vergelijkbaar zijn. | Vraag de gemeente om de WOZ-onderbouwing en dien zo nodig bezwaar in tegen de beschikking. |
| De WOZ-waarde voor het jaar na overlijden blijkt lager. | Voor de erfbelasting mag je doorgaans de laagste van de twee toepasselijke WOZ-waarden kiezen. | Vraag na ontvangst van de beschikking om aanpassing van de aanslag als dat nodig is. |
| De aanslag erfbelasting gebruikt volgens jou een verkeerde woningwaarde. | De Belastingdienst kan een onjuiste of onvolledige aangifte hebben gevolgd of gecorrigeerd. | Maak binnen zes weken na de datum van de aanslag bezwaar bij de Belastingdienst. |
| De woning is voor overlijden ingrijpend verbouwd of veranderd. | De gewone WOZ-hoofdregel kan dan niet passen bij de staat van het huis op het moment van overlijden. | Controleer de bijzondere waarderingsregel en verzamel bewijs van de staat en marktwaarde op de overlijdensdatum. |
Voor bezwaar tegen de WOZ-beschikking volg je de termijn en instructies van de gemeente. Tegen de aanslag erfbelasting kun je volgens de Belastingdienst bezwaar maken binnen zes weken na de datum van de aanslag. Is die termijn verstreken, dan kun je nog een verzoek om ambtshalve herziening indienen; dat is geen gewone bezwaarprocedure en biedt niet dezelfde beroepsmogelijkheid.
Verhuur, erfpacht en een serviceflat kunnen de waarde veranderen
Een woning die wordt verhuurd, vraagt om een aparte controle. Bij verhuur met huurbescherming kan de leegwaarderatio gelden: een percentage waarmee de WOZ-waarde wordt aangepast. Voor bepaalde situaties met een gelieerde huurder en een ongebruikelijke huurprijs geldt vanaf 2026 een andere behandeling. De Belastingdienst vermeldt dat de leegwaarderatio daarvoor vanaf dat jaar niet meer geldt en dat je de WOZ-waarde gebruikt.
Ook bij erfpacht is de standaardwaarde niet altijd het eindbedrag. Volgens de Belastingdienst mag de WOZ-waarde worden verminderd met 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon. Bij een serviceflat kan de marktwaarde worden gebruikt als die ten minste 30% lager is dan de WOZ-waarde. Daar moet je dus meer onderbouwen dan alleen wijzen op een lager bod.
Een ingrijpende verandering vóór het overlijden, zoals een verbouwing, kan eveneens betekenen dat de marktwaarde op de overlijdensdatum relevant is. De reden voor het verschil bepaalt de route: een lagere verkoopprijs na een normale verkoop is iets anders dan een woning die op de overlijdensdatum door verbouwing, verhuur of erfpacht anders gewaardeerd moet worden.
Overlijden in 2026 geeft een langere aangiftetermijn
Voor een overlijden in 2026 ligt de uiterste aangiftedatum volgens de aangiftebrief in beginsel 20 maanden na de overlijdensdatum. Dat is langer dan de termijn die voor eerdere overlijdens gold. Uitstel is in uitzonderlijke situaties mogelijk, maar vanaf 20 maanden na het overlijden kan belastingrente verschuldigd zijn, ook als uitstel is verleend.
Die extra tijd kan helpen wanneer de WOZ-waarde van het jaar na overlijden nog ontbreekt. Toch is wachten niet altijd voordelig: als de aangifte niet volledig en juist op tijd binnen is, kan belastingrente volgen. Controleer daarom de datum op de aangiftebrief en vraag tijdig advies als de woningwaardering nog niet rond is.
Leg de waardekeuze vast voordat de woning wordt verdeeld
Bij meerdere erfgenamen kan de WOZ-waarde voor de erfbelasting verschillen van de waarde die erfgenamen onderling gebruiken om het huis te verdelen of over te nemen. Dat zijn twee aparte berekeningen: de eerste volgt fiscale waarderingsregels, de tweede moet passen bij de afspraken tussen de erfgenamen.
Bewaar daarom de WOZ-beschikkingen, hypotheekgegevens, informatie over verhuur of erfpacht en eventuele taxaties bij elkaar. Deze tekst is algemene informatie en vervangt geen persoonlijk advies van een belastingadviseur, notaris of juridisch deskundige; vraag advies als de woning sterk afwijkt van de gewone situatie of als erfgenamen het niet eens zijn over de waarde.