Je hebt net de afrekening van de notaris binnen en ziet er overdrachtsbelasting, twee soorten notariskosten en een hypotheekadvies op staan. Een deel van de kosten koper is aftrekbaar, maar alleen als het om kosten voor de financiering van je eigen woning gaat.
De hypotheekkosten zijn vaak aftrekbaar, de overdrachtskosten meestal niet
- Wel aftrekbaar: onder voorwaarden hypotheekadvies, de hypotheekakte, NHG-kosten en een taxatie voor de lening.
- Niet aftrekbaar: overdrachtsbelasting, aankoopmakelaar en de notarisrekening voor de eigendomsoverdracht.
- De omschrijving telt: een taxatie voor de financiering kan aftrekbaar zijn, een bouwkundige keuring voor je aankoop niet.
- Bewaar de specificatie: de notaris kan meerdere soorten kosten op één afrekening zetten.
De naam ‘kosten koper’ zegt nog niet of je iets mag aftrekken
Op de afrekening kunnen uitgaven voor de koop en voor de hypotheek naast elkaar staan. Fiscaal vallen die in verschillende vakjes: financieringskosten kunnen aftrekbaar zijn, terwijl kosten om de woning juridisch op jouw naam te zetten dat doorgaans niet zijn.
De Belastingdienst maakt dat onderscheid per kostensoort. Zo zijn de hypotheekakte en de inschrijving daarvan aftrekbaar, maar de leveringsakte en de overdrachtsbelasting niet. Ik vind die splitsing het handigst om aan te houden: kijk naar waarvoor je betaalde, niet alleen naar de naam van de rekening.
Een taxatie kan aftrekbaar zijn terwijl een keuring dat niet is
Twee rapporten over hetzelfde huis kunnen fiscaal heel anders uitpakken. Een taxatie die nodig is om de hypotheek of Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te krijgen, kan aftrekbaar zijn; een bouwtechnische keuring die je laat uitvoeren om de staat van het huis te beoordelen, niet.
| Situatie op je factuur | Fiscale behandeling | Wat doe je? |
|---|---|---|
| Taxatie voor het verkrijgen van de hypotheek | Doorgaans aftrekbaar | Bewaar de factuur en vermeld de kosten bij de hypotheekuitgaven. |
| Bouwkundige keuring vóór aankoop | Niet aftrekbaar | Tel dit bedrag niet op bij je aftrekbare financieringskosten. |
| Bouwkundige keuring voor NHG | Kan aftrekbaar zijn | Controleer of de keuring voor de financiering of NHG is uitgevoerd. |
| Eén notarisrekening met hypotheek- en leveringsakte | Alleen het hypotheekdeel kan aftrekbaar zijn | Gebruik de gespecificeerde nota, niet het totaalbedrag. |
Ook hypotheekadvies en bemiddeling voor het afsluiten van de lening kunnen aftrekbaar zijn. Aankoopmakelaarskosten vallen daar niet onder, ook niet wanneer dezelfde makelaar je tijdens het koopproces heeft begeleid.
Een gemengde notarisrekening vraagt om een uitsplitsing
Stel dat je nota € 2.600 aan posten bevat: € 900 voor de hypotheekakte, € 1.000 voor de leveringsakte en € 700 overdrachtsbelasting. In dit voorbeeld komt alleen de € 900 voor de hypotheekakte in aanmerking als aftrekbare financieringskosten; de andere posten zijn geen aftrekbare kosten van de hypotheek.
Dat bedrag is een aftrekpost, geen belastingteruggave van hetzelfde bedrag. Hoeveel belastingvoordeel je uiteindelijk krijgt, hangt onder meer af van je aangifte en persoonlijke fiscale situatie. De praktische stap is dus eenvoudig: vraag bij een onduidelijke verzamelpost de notaris om een specificatie, in plaats van de hele rekening als hypotheekkosten in te voeren.
Bij een lening voor meer dan de woning is niet alles aftrekbaar
Een hypotheek kan ook bedragen bevatten die niet voor de eigen woning zijn gebruikt. Denk aan een lening die deels een ander doel financiert: de Belastingdienst zegt dat je dan alleen rente en kosten mag aftrekken voor het deel dat bij de eigenwoningschuld hoort.
Dat kan de verwerking van je aangifte veranderen. De eigenwoningschuld is het leningdeel dat is gebruikt voor de woning, bijvoorbeeld voor de aankoop, verbetering of het onderhoud; een ander bestedingsdoel hoort daar niet vanzelfsprekend bij. Controleer daarom ook het gebruik van het geleende geld, niet alleen de facturen.
De eenmalig aftrekbare financieringskosten geef je aan in het belastingjaar waarin je ze hebt betaald. Betaalde je bijvoorbeeld hypotheekadvies in een ander jaar dan de overdracht, dan volg je voor die kosten het betaaljaar. Bewaar facturen en betalingsbewijzen, zodat je bij het invullen de juiste posten kunt onderbouwen.
Controleer vóór je aangifte de functie van iedere kostenpost
Loop de afrekening regel voor regel langs en markeer waarvoor elke betaling diende: de eigendomsoverdracht, de aankoopbegeleiding of de hypotheek. Juist bij een verzamelnota voorkom je zo dat niet-aftrekbare aankoopkosten per ongeluk tussen de financieringskosten belanden.
Deze informatie is algemeen en vervangt geen persoonlijk fiscaal advies. Twijfel je over een gemengde factuur, een lening met meerdere bestemmingen of de verwerking in je aangifte, bespreek de stukken dan met een belastingadviseur of neem contact op met de Belastingdienst.