Je koopt een huis en ziet bij je belastingaangifte ineens een bedrag dat je nooit op je bankrekening hebt ontvangen. Dat is meestal het eigenwoningforfait: een bijtelling op je inkomen voor je hoofdwoning, al hangt het precieze bedrag af van de WOZ-waarde en je situatie.
Het forfait verhoogt je belastbare inkomen, maar de uiteindelijke belasting hangt af van meer
- Voor de meeste woningen geldt in 2026 een forfait van 0,35% van de WOZ-waarde.
- De WOZ-beschikking uit 2026 gebruikt de waardepeildatum 1 januari 2025.
- Een kleine of afgeloste hypotheek geeft mogelijk recht op de Hillen-aftrek, die in 2026 verder is afgebouwd.
- Bij een verhuizing tellen de fiscale aanvangs- en einddatum niet altijd gelijk aan de dag waarop je de verhuiswagen bestelt.
Het eigenwoningforfait telt mee als inkomen, niet als losse rekening
De bijtelling voelt soms alsof je belasting betaalt over je eigen woonkamer. Fiscaal werkt het anders: de Belastingdienst telt een forfaitair bedrag op bij je inkomen in box 1. Je betaalt dus niet automatisch het hele forfait aan belasting. Je uiteindelijke bedrag hangt onder meer af van je aftrekbare eigenwoningkosten en je belastingsituatie.
Voor 2026 geldt voor woningen met een WOZ-waarde van meer dan € 75.000 en maximaal € 1.350.000 doorgaans een percentage van 0,35%. Bij een WOZ-waarde van € 400.000 komt het forfait bijvoorbeeld uit op € 1.400 per jaar. Dat bedrag is een inkomensbijtelling, geen aanslag van € 1.400.
De WOZ-waarde die je voor het belastingjaar 2026 gebruikt, staat op de beschikking die je gemeente begin 2026 verstuurt. De waardepeildatum is 1 januari 2025, dus de beschikking weerspiegelt niet simpelweg de actuele marktprijs van je huis. De volledige percentages en grensbedragen staan bij de Belastingdienst.
Een bijna afgeloste hypotheek maakt de Hillen-aftrek zichtbaar
Een lage hypotheekrenteaftrek kan de bijtelling niet altijd helemaal neutraliseren. Bij geen of een kleine eigenwoningschuld kan de regeling voor geen of geringe eigenwoningschuld, vaak de Hillen-aftrek genoemd, een deel van het verschil compenseren. In 2026 is nog 71,867% van dat verschil aftrekbaar; het resterende deel telt mee als inkomen.
Neem een woning met een WOZ-waarde van € 450.000 en € 1.000 aan aftrekbare rente en kosten. Het forfait is € 1.575, zodat het verschil € 575 bedraagt. De Hillen-aftrek is dan ongeveer € 413,24 en circa € 161,76 blijft als belastbare bijtelling over. Dat is nog steeds geen belastingbedrag: de belasting wordt berekend over het resterende inkomen, volgens de regels die voor jouw situatie gelden.
Ik vind het daarom misleidend om het forfait op zichzelf als extra belastingrekening te lezen. Bij een hypotheek die bijna is afgelost, kijk je beter naar het saldo na aftrekbare kosten én Hillen-aftrek. De Belastingdienst berekent die aftrek in de aangifte, maar controleer wel of de lening en betaalde rente juist zijn ingevuld.
Een verhuizing kan de fiscale periode anders laten lopen dan je verwacht
De verhuisdozen staan al in de nieuwe woning, maar de inschrijving op het woonadres volgt later. Juist dan kan de datum in de Basisregistratie Personen, de BRP, van belang zijn voor de periode waarover het eigenwoningforfait wordt berekend. De Belastingdienst legt uit dat een verhuizing doorgaans tijdsevenredig wordt verwerkt, maar een afwijkende inschrijfdatum vraagt om extra aandacht.
De kennisgroep van de Belastingdienst maakt onderscheid tussen situaties waarin je je wel of niet in het verhuisjaar op het nieuwe adres inschrijft. Bij een inschrijving vóór de feitelijke verhuisdatum eindigt het forfait voor de oude woning op de inschrijfdatum; bij een latere inschrijving hangt de einddatum af van het moment waarop de oude woning fiscaal geen eigen woning meer is. Voor de nieuwe woning geldt een overeenkomstige beoordeling. De uitleg staat in het standpunt KG:051:2025:1.
| Situatie | Mogelijk gevolg | Wat je doet |
|---|---|---|
| Je schrijft je in op de nieuwe woning vóór de feitelijke verhuizing. | De fiscale einddatum voor het forfait op de oude woning kan de inschrijfdatum zijn. | Controleer beide woningen en de BRP-datum in de aangifte. |
| Je verhuist, maar schrijft je dat kalenderjaar niet in op het nieuwe adres. | De feitelijke situatie en de fiscale aanvangs- en einddatum moeten worden beoordeeld. | Bewaar bewijs van de feitelijke verhuisdatum en vraag bij twijfel advies. |
| Je oude woning staat leeg en staat te koop. | Onder voorwaarden kan de eigenwoningregeling tijdelijk blijven gelden. | Controleer de voorwaarden voor de oude woning; verhuur kan de fiscale behandeling wijzigen. |
Een hoge WOZ-waarde is geen reden om het forfait zelf te corrigeren
Een hogere WOZ-waarde kan de bijtelling verhogen, maar je past het forfait niet zelf aan op basis van een inschatting van de verkoopprijs. De gemeente stelt de WOZ-waarde vast; de Belastingdienst gebruikt die waarde voor de berekening. Bij een WOZ-waarde boven € 1.350.000 geldt bovendien een afwijkende berekening: € 4.725 plus 2,35% over het deel boven die grens.
Controleer daarom eerst of de beschikking bij de juiste woning hoort en of de gebruikte waarde overeenkomt met de gegevens van de gemeente. Denk aan een apart gewaardeerde garage die bij de woning hoort: de fiscale uitleg kan voorschrijven dat je de waarden bij elkaar optelt. Twijfel je aan de beschikking zelf, dan is de gemeente het aangewezen loket voor vragen over de waardering.
Controleer vooral de WOZ-waarde, verhuisdatum en aftrekposten
De aangifte rekent veel zelf uit, maar de uitkomst staat of valt met de gegevens die erin staan. Kijk daarom naar de WOZ-beschikking, de periode waarin de woning je hoofdverblijf was en de opgegeven rente en andere aftrekbare kosten. Bij een afgeloste hypotheek kan ook de Hillen-aftrek het verschil tussen forfait en kosten veranderen.
Deze informatie is bedoeld als algemene uitleg en vervangt geen persoonlijk belastingadvies. Bij een verhuizing met twee woningen, een scheiding, tijdelijke verhuur of een afwijkende BRP-inschrijving kan de fiscale behandeling anders uitpakken; bespreek jouw situatie dan met een belastingadviseur of de Belastingdienst voordat je de aangifte indient.