Je hebt een huis op het oog en rekent met de koopsom, tot de eerste nota’s van de notaris, taxateur en hypotheekadviseur binnenkomen. De bijkomende kosten bedragen vaak enkele procenten van de koopprijs, maar het totaal hangt vooral af van je recht op vrijstelling en van de woning die je koopt.
Reserveer eigen geld voor kosten die niet in je hypotheek passen
- Overdrachtsbelasting: meestal 2% bij een bestaande woning waarin je zelf gaat wonen, met mogelijk een startersvrijstelling.
- Hypotheekgrens: je kunt doorgaans maximaal 100% van de woningwaarde lenen; bijkomende kosten betaal je dus meestal uit eigen middelen.
- Extra posten: denk aan notaris, taxatie, hypotheekadvies, een bouwkundige keuring en eventueel een aankoopmakelaar.
- Belastingaftrek: sommige financieringskosten zijn aftrekbaar, terwijl overdrachtsbelasting en de leveringsakte dat niet zijn.
De overdrachtsbelasting kan duizenden euro’s schelen
Bij een bestaande woning is de overdrachtsbelasting vaak de grootste losse kostenpost. Koop je de woning om er zelf langere tijd te wonen, dan betaal je in beginsel 2% van de woningwaarde. Voor sommige kopers geldt een vrijstelling, maar leeftijd alleen is daarvoor niet genoeg.
In 2026 kun je de startersvrijstelling krijgen als je bij de notariële overdracht tussen de 18 en 34 jaar bent, zelf langere tijd in de woning gaat wonen, de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000. De voorwaarden en het toepasselijke tarief staan bij de Belastingdienst.
Een rekenvoorbeeld maakt het verschil tastbaar. Bij een bestaande woning van € 450.000 bedraagt de overdrachtsbelasting bij het 2%-tarief € 9.000; voldoe je aan alle voorwaarden voor de vrijstelling, dan is die belasting € 0. Ik vind het verstandig om die mogelijke vrijstelling al vóór het uitbrengen van een bod te controleren, omdat je leeftijd en de woningwaarde op het moment van de overdracht moeten passen.
Een hypotheek dekt niet automatisch alle aankoopkosten
Het bod is geaccepteerd, maar dat betekent niet dat de bank alle kosten mee financiert. De hypotheek mag doorgaans maximaal 100% van de woningwaarde bedragen; de Rijksoverheid legt ook uit dat de maximale lening daarnaast afhangt van je inkomen en financiële verplichtingen.
Koop je boven de getaxeerde waarde, dan moet je het verschil doorgaans zelf bijleggen. Daar komen de bijkomende kosten nog bij. Een bod van € 410.000 op een woning die op € 400.000 wordt getaxeerd kan dus betekenen dat je zowel de afwijking van de taxatiewaarde als de aankoopkosten uit eigen geld betaalt. Dat is een reden om je budget niet uitsluitend op de maximale hypotheek te baseren.
De precieze kosten verschillen per notaris en adviseur. De Rijksoverheid noemt onder meer makelaarskosten, een bouwkundige keuring en een taxatie als mogelijke aankoopkosten. Vraag daarom vóór je tekent offertes op en controleer welke onderdelen inbegrepen zijn.De kosten hangen af van het type woning en de gekozen hulp
Een bestaande woning en een nieuwbouwhuis leveren een andere kostenafrekening op. Bij bestaande bouw komen vaak overdrachtsbelasting en een leveringsakte kijken; nieuwbouw wordt meestal vrij op naam verkocht, waardoor overdrachtsbelasting doorgaans niet voor rekening van de koper komt. Ook bij nieuwbouw kunnen er kosten zijn voor bijvoorbeeld hypotheekadvies, een taxatie of meerwerk.
| Situatie | Mogelijke kostenpost | Wat kun je doen? |
|---|---|---|
| Bestaande woning, eigen bewoning | Overdrachtsbelasting, leveringsakte en hypotheekakte | Controleer het tarief en vraag de notaris om een gespecificeerde offerte. |
| Nieuwbouw, vrij op naam | Hypotheekakte, advies, taxatie of meerwerk | Lees de koop-/aannemingsovereenkomst en splits inbegrepen kosten van opties. |
| Twijfel over de bouwkundige staat | Keuring en mogelijk herstelwerk | Laat gebreken en geraamde herstelkosten vóór de overdracht onderzoeken. |
| Koop met aankoopmakelaar | Courtage of een afgesproken vast tarief | Leg vooraf vast welke diensten en kosten onder de opdracht vallen. |
Een keuring is niet in elke situatie verplicht, maar bij zichtbare gebreken of een oudere woning kan de uitkomst helpen om herstelkosten mee te wegen in je bod. Een aankoopmakelaar kan ondersteunen bij onderhandelingen, maar diens vergoeding komt boven op andere kosten. Kies die hulp dus op basis van wat je nodig hebt, niet omdat je ervan uitgaat dat iedereen dezelfde posten betaalt.
Een deel van de financieringskosten is aftrekbaar
De belastingregels maken een scherp onderscheid tussen kosten om de hypotheek te regelen en kosten om de woning over te dragen. Volgens het kostenoverzicht van de Belastingdienst zijn onder voorwaarden onder meer hypotheekadvies, de hypotheekakte en een taxatie voor het verkrijgen van de lening aftrekbaar.
Overdrachtsbelasting, makelaarskosten en de notariskosten voor de leveringsakte zijn niet aftrekbaar. Bewaar de facturen en specificaties: op één notarisnota kunnen kosten voor zowel de hypotheekakte als de eigendomsakte staan, terwijl de fiscale behandeling verschilt. Trek dus niet automatisch het hele bedrag af.
Ook bij een keuring hangt de behandeling af van het doel. Een keuring voor je eigen aankoop is volgens het overzicht niet aftrekbaar; een keuring die nodig is om een hypotheek of NHG te verkrijgen kan daar anders worden behandeld. De omschrijving op de factuur helpt om achteraf te bepalen waar de kosten bij horen.
Leg vóór de overdracht vast welke rekening je zelf betaalt
De afrekening van de notaris is geen verrassingspakket als je de posten vooraf uit elkaar houdt. Zet in je eigen begroting apart wat zeker is, wat afhangt van een keuze en wat pas na onderzoek duidelijk wordt.
- Controleer de overdrachtsbelasting aan de hand van je situatie en de woningwaarde.
- Vraag offertes op voor notaris, hypotheekadvies en taxatie, en vergelijk wat inbegrepen is.
- Reserveer ruimte voor gebreken als een keuring of bezichtiging aanleiding geeft tot nader onderzoek.
- Houd geld achter de hand voor een verschil tussen de koopsom en de getaxeerde woningwaarde.
Een huis kopen voelt financieel overzichtelijker zodra de koopsom niet meer als het volledige budget wordt behandeld. Reken met de kosten die voor jouw aankoop gelden en houd daarnaast een buffer aan, zodat de sleuteloverdracht niet samenvalt met een lege rekening.