Je hebt een bestaande woning gevonden voor € 400.000 en daarnaast een nieuwbouwhuis met een vergelijkbare prijs, maar bij de ene staat k.k. en bij de andere v.o.n. Bij kosten koper betaal je meestal extra overdrachtskosten, terwijl die bij vrij op naam grotendeels in de koopprijs zitten, maar je hypotheek- en advieskosten blijven zelf voor jouw rekening.
De koopprijs vertelt niet hoeveel eigen geld je nodig hebt
- K.k. betekent dat je als koper doorgaans de overdrachtsbelasting en kosten voor de leveringsakte betaalt.
- V.o.n. betekent dat bepaalde overdrachtskosten in de prijs zijn verwerkt of door de verkoper worden betaald.
- Een hypotheekakte, hypotheekadvies, taxatie en eventuele keuring komen meestal nog voor jouw rekening.
- In 2026 geldt voor een woning die je zelf langdurig bewoont doorgaans 2% overdrachtsbelasting, met mogelijk een startersvrijstelling.
K.k. en v.o.n. verdelen de overdrachtskosten anders
Bij een bestaande woning zie je vaak kosten koper (k.k.) staan. Dat betekent in de gebruikelijke situatie dat jij de overdrachtsbelasting betaalt en de kosten voor de leveringsakte en inschrijving daarvan bij het Kadaster. De precieze afspraken staan in de koopovereenkomst.
Een nieuwbouwwoning wordt vaak vrij op naam (v.o.n.) aangeboden. De overdracht gebeurt dan doorgaans voor rekening van de verkoper. De prijs bevat meestal btw; bij nieuwbouw betaal je in de regel geen overdrachtsbelasting. Dat betekent niet dat alle kosten rond de aankoop verdwijnen: de hypotheekakte en kosten voor het afsluiten van de hypotheek blijven bijvoorbeeld buiten de v.o.n.-prijs. Notaris.nl licht ook toe dat grond en bouw bij nieuwbouw vaak via een koop- en aannemingsovereenkomst lopen.
Het onderscheid gaat dus over wie de overdracht betaalt, niet over een garantie dat je bij v.o.n. geen eigen geld nodig hebt. Ik vind het daarom misleidend om alleen de twee vraagprijzen naast elkaar te leggen.
Een woning van € 400.000 kan bij k.k. € 8.000 overdrachtsbelasting vragen
Stel dat je de bestaande woning uit het begin zelf langdurig gaat bewonen en niet in aanmerking komt voor de startersvrijstelling. In 2026 is het tarief dan 2%, zodat de overdrachtsbelasting bij een woningwaarde van € 400.000 uitkomt op € 8.000. Notaris- en Kadasterkosten voor de levering komen daar nog bij.
Bij een nieuwbouwwoning van dezelfde koopsom betaal je doorgaans geen overdrachtsbelasting, maar de btw zit verwerkt in de prijs. Dat maakt de nieuwbouw niet automatisch goedkoper: de bouwspecificaties, eventuele meerwerkopties en de kosten die niet onder v.o.n. vallen kunnen de totale begroting veranderen.
De startersvrijstelling kan de vergelijking voor sommige kopers omdraaien. Volgens de Belastingdienst geldt in 2026 een woningwaardelimiet van € 555.000. Je moet onder meer op het moment van verkrijging 18 tot en met 34 jaar zijn, zelf langdurig in de woning gaan wonen en de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt. De toets kijkt naar de volledige woningwaarde, inclusief bijbehorende zaken zoals een garage, niet alleen naar jouw aandeel.
De tarieven in 2026 hangen af van hoe je de woning gebruikt
Een veelgemaakte denkfout is dat het tarief uitsluitend afhangt van de vraag of je een starter bent. Het gebruik van de woning telt ook mee. De Belastingdienst vermeldt voor 2026 een tarief van 2% voor een woning waarin je zelf langdurig gaat wonen, 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen en 10,4% voor andere onroerende zaken.
Die tariefwijziging kan flink doorwerken bij een tweede woning of een beleggingspand. Een woning van € 400.000 die niet je hoofdverblijf wordt, komt bij 8% uit op € 32.000 overdrachtsbelasting. Dat is een ander vertrekpunt dan de € 8.000 bij eigen bewoning; de passende categorie hangt af van de situatie bij de verkrijging.
| Situatie | Mogelijk gevolg | Wat je controleert |
|---|---|---|
| Bestaande woning, zelf langdurig bewonen | Doorgaans 2% overdrachtsbelasting, tenzij de startersvrijstelling geldt | Koopovereenkomst, woningwaarde en eventuele vrijstelling |
| Woning voor verhuur of als tweede woning | In 2026 geldt doorgaans 8% overdrachtsbelasting | Of de woning werkelijk niet je hoofdverblijf wordt |
| Nieuwbouw aangeboden v.o.n. | Doorgaans geen overdrachtsbelasting; btw is in de prijs verwerkt | Welke overdrachts- en financieringskosten voor jouw rekening blijven |
| Koopsom zit onder de startersgrens, maar woningwaarde ligt erboven | De vrijstelling kan vervallen | De totale waarde inclusief bijbehorende grond, garage of schuur |
V.o.n. laat hypotheek- en bouwkosten gewoon bestaan
De term “vrij op naam” klinkt ruimer dan hij in de praktijk is. De kosten voor de hypotheekakte en hypotheekadvies worden doorgaans niet door de verkoper betaald. Ook een taxatie, bouwkundige keuring, bankgarantie, verhuizing en inrichting kunnen buiten de koopprijs vallen.
Bij nieuwbouw komen daar mogelijke kosten voor meerwerk en financiering tijdens de bouw bij. De koopprijs en aanneemsom kunnen bovendien in termijnen worden betaald; daardoor kan de timing van je hypotheekbetalingen anders lopen dan bij een bestaande woning. Vraag daarom vóór ondertekening welke posten in de v.o.n.-prijs zitten en wanneer de termijnen opeisbaar worden.
Bij bestaande bouw is de verdeling evenmin altijd volledig af te leiden uit de afkorting k.k. De afspraken over de notaris en andere onderdelen kunnen in het koopcontract staan. Laat de kostenopgave uitsplitsen in overdracht, hypotheek en overige aankoopkosten, zodat je geen bedrag dubbel telt of vergeet.
Kies op basis van je totale kosten en eigen geld
De handigste vergelijking is een begroting per woning, niet een wedstrijd tussen twee vraagprijzen. Zet per optie de koopsom, overdrachtsbelasting, leveringsakte, hypotheekakte, advies, taxatie en eventuele bouw- of meerwerkkosten op een rij. Zo zie je ook welke bedragen je direct zelf moet betalen.
- Koop je bestaande bouw en woon je er zelf? Neem de overdrachtsbelasting mee, tenzij je aantoonbaar aan de voorwaarden voor vrijstelling voldoet.
- Koop je nieuwbouw v.o.n.? Tel de resterende financierings- en opleveringskosten alsnog op bij je begroting.
- Koop je voor verhuur of als tweede woning? Controleer het toepasselijke tarief voordat je een bod uitbrengt.
Als ik tussen twee vergelijkbare woningen zou kiezen, zou ik de optie met de duidelijkste totale kostenopgave en haalbare financiering verkiezen boven de woning met alleen de aantrekkelijkste prijs op de advertentie. Een lage eigen inbreng bij v.o.n. zegt immers nog weinig over de uiteindelijke rekening.
Laat de koopprijs niet het laatste woord hebben
Vraag vóór je tekent om een specificatie van wat de verkoper betaalt en wat voor jouw rekening blijft. Leg die naast de hypotheekofferte en controleer de overdrachtsbelasting op basis van je eigen gebruikssituatie. Pas wanneer die posten samen kloppen, kun je k.k. en v.o.n. eerlijk vergelijken.