Je hebt een bestaande woning op het oog en ziet achter de vraagprijs ‘k.k.’ staan. Dat betekent kosten koper: je betaalt naast de koopsom bepaalde overdrachtskosten, al hangt het precieze bedrag af van je situatie en van wat er in het koopcontract staat.
‘K.k.’ betekent dat de koper overdrachtskosten betaalt
- K.k. staat voor kosten koper en zie je doorgaans bij bestaande woningen.
- Overdrachtsbelasting en de leveringsakte horen bij de gebruikelijke overdrachtskosten.
- Hypotheekadvies, taxatie en bouwkundige keuring zijn bijkomende aankoopkosten, maar niet automatisch kosten koper in de strikte betekenis.
- In 2026 geldt voor een woning die je niet als hoofdverblijf gebruikt een ander tarief voor overdrachtsbelasting dan voor een eigen woning.
‘Kosten koper’ slaat op de overdracht, niet op elke aankooprekening
Bij k.k. betaalt de koper doorgaans de overdrachtsbelasting en de kosten voor de leveringsakte en inschrijving bij het Kadaster. De notaris regelt de juridische overdracht en verwerkt de relevante bedragen op de nota van afrekening.
De term wordt online soms ruimer gebruikt, alsof alle uitgaven rond een aankoop er automatisch onder vallen. Dat onderscheid voorkomt verwarring: hypotheekadvies, een taxatie of een bouwkundige keuring kunnen boven op de koopsom komen, maar zijn afzonderlijke kosten die afhangen van jouw financiering en keuzes. Ik vind die strikte uitleg het handigst, omdat je zo de overdracht niet verwart met het hele aankoopbudget.Bij een bestaande woning betaal je meestal k.k., bij nieuwbouw vaak v.o.n.
Bij een bestaande woning komt k.k. vaak voor. Bij nieuwbouw staat er meestal v.o.n., oftewel vrij op naam. Dat betekent doorgaans dat bepaalde kosten voor de overdracht al in de prijs zijn verwerkt; kijk wel in de koopovereenkomst welke posten precies voor rekening van de verkoper komen.
Ook bij v.o.n. kunnen er nog eigen kosten zijn, bijvoorbeeld voor hypotheekadvies of een hypotheekakte. De letters zeggen dus vooral iets over de verdeling van overdrachtskosten, niet dat je bij de ene woning helemaal geen extra uitgaven hebt.
De overdrachtsbelasting hangt af van hoe je de woning gebruikt
Een woning voor eigen bewoning valt fiscaal anders dan een tweede woning of verhuurobject. Volgens de Belastingdienst geldt in 2026 een tarief van 2% voor een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen, als de startersvrijstelling niet van toepassing is. Voor een woning die je niet als hoofdverblijf gebruikt, zoals een tweede woning of verhuurwoning, geldt sinds 2026 een tarief van 8%.
Ben je tussen 18 en 35 jaar, ga je er zelf voor langere tijd wonen en heb je de vrijstelling niet eerder gebruikt? Dan kan de startersvrijstelling gelden, mits ook aan de waardevoorwaarde wordt voldaan. In 2026 ligt de grens op € 555.000; daarbij telt de totale woningwaarde mee, inclusief aanhorigheden zoals een garage of tuin. De regels en voorwaarden staan bij de startersvrijstelling van de Belastingdienst.
Controleer de kostenpost op de nota van afrekening
De term k.k. is een aanwijzing, geen gespecificeerde begroting. Op de nota van afrekening zie je welke bedragen via de notaris lopen; andere aankoopkosten kunnen rechtstreeks bij een adviseur, taxateur of inspecteur terechtkomen. Gebruik de tabel als eerste controle, en vergelijk die daarna met je koopcontract en de nota.
| Situatie | Wat het meestal betekent | Wat je controleert |
|---|---|---|
| Je koopt een bestaande woning met k.k. | Overdrachtskosten komen doorgaans voor rekening van de koper. | Controleer de afspraken over overdrachtsbelasting, leveringsakte en Kadaster. |
| Je koopt nieuwbouw met v.o.n. | Bepaalde overdrachtskosten zijn doorgaans in de prijs verwerkt. | Controleer welke posten voor eigen rekening blijven, zoals hypotheekadvies. |
| Je koopt een woning die geen hoofdverblijf wordt | In 2026 geldt daarvoor een ander overdrachtsbelastingtarief dan voor eigen bewoning. | Bespreek het gebruik van de woning en de aangifte met de notaris. |
| Je rekent op de startersvrijstelling | Leeftijd, zelfbewoning, eerder gebruik en woningwaarde zijn voorwaarden. | Laat de voorwaarden toetsen vóór de overdracht; alleen ‘starter’ zijn is niet genoeg. |
De Rijksoverheid beschrijft kosten koper bij bestaande woningen als overdrachtsbelasting en de kosten van de transportakte. Andere uitgaven rond de koop kunnen daar bovenop komen. Reken daarom niet alleen met de advertentieprijs, maar vraag om een uitsplitsing van de bedragen die je vóór de overdracht zelf moet betalen.
Zo voorkom je dat ‘k.k.’ je budget te rooskleurig laat lijken
Een praktische aanpak is om drie bedragen apart te houden: de koopsom, de overdrachtskosten en de overige aankoop- en financieringskosten. Zo zie je sneller welk bedrag via de notaris loopt en welke rekeningen elders vandaan komen.
Laat bij twijfel de koopovereenkomst en de conceptnota van afrekening controleren door de notaris of hypotheekadviseur voordat je definitief rekent. Dit artikel is algemene informatie en vervangt geen persoonlijk juridisch of financieel advies.