Je hebt een woning gevonden en rekent op de kosten bij de notaris: moet je daar ook overdrachtsbelasting bij optellen? Soms betaal je niets dankzij de startersvrijstelling, maar leeftijd, eigen bewoning én de volledige woningwaarde moeten dan kloppen.
Geen overdrachtsbelasting kan, maar alleen als de voorwaarden precies passen
- Startersvrijstelling: voor kopers van 18 tot en met 34 jaar die aan alle voorwaarden voldoen.
- Grens in 2026: de woning mag maximaal € 555.000 waard zijn.
- Eigen bewoning: je moet de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gaan gebruiken.
- Samen kopen: de vrijstelling wordt per koper beoordeeld, maar de woningwaardegrens geldt voor de hele woning.
- Geen vrijstelling? Bij eigen bewoning geldt doorgaans het 2%-tarief; andere tarieven hangen af van het soort pand en het gebruik.
De startersvrijstelling vraagt meer dan een eerste koop
De naam doet vermoeden dat je nooit eerder een huis mag hebben gehad. Dat is niet zo: eerder woningbezit sluit de vrijstelling niet automatisch uit, maar je mag haar wel slechts één keer gebruiken. De leeftijdsgrens geldt op het moment dat je de notariële leveringsakte ondertekent, niet op de dag waarop je het koopcontract tekent.
Je moet bovendien zelf voor langere tijd in de woning gaan wonen en de vrijstelling nog niet eerder hebben benut. De Belastingdienst kijkt voor de waardetoets naar de woning als geheel, inclusief aanhorigheden zoals een garage of schuur. Ik vind die laatste voorwaarde de makkelijkste om over het hoofd te zien, vooral wanneer de koopsom dicht bij de grens ligt.
De grens van € 555.000 geldt voor het hele huis
Een aandeel kopen voor minder dan de grens is niet genoeg. In 2026 mag de totale waarde van de woning niet hoger zijn dan € 555.000; het gaat dus niet om alleen het bedrag dat jij zelf betaalt. Ook de waarde van zaken die bij de woning horen kan de uitkomst veranderen.
Stel dat twee kopers ieder de helft van een woning van € 560.000 verkrijgen en allebei jonger dan 35 zijn. Omdat de totale woningwaarde boven de grens ligt, kan geen van beiden de startersvrijstelling toepassen. Als zij er zelf langdurig gaan wonen en aan de voorwaarden van het lage tarief voldoen, betalen zij samen 2% over de woningwaarde: € 11.200 in totaal. De officiële uitleg over de grens en de berekening staat ook bij de Rijksoverheid.
Bij samen kopen wordt de vrijstelling per persoon bekeken
Een stel kan dus voor één woning twee verschillende uitkomsten hebben. Is de ene koper 34 en de andere 36 op de datum van de akte, dan kan de jongere koper onder de voorwaarden vrijgesteld zijn en betaalt de oudere koper doorgaans belasting over het eigen aandeel. De leeftijd van de ene koper maakt de ander niet automatisch vrijgesteld.
| Situatie | Waarschijnlijke uitkomst | Wat doe je? |
|---|---|---|
| Beide kopers voldoen aan de startersvoorwaarden en de woning blijft binnen de grens | Beiden kunnen vrijstelling aanvragen | Laat de notaris de verklaring van iedere koper controleren. |
| Eén koper is 35 jaar of ouder | Die koper krijgt geen startersvrijstelling voor het eigen aandeel | Bereken de belasting per aandeel en leg de verdeling vast. |
| De totale woningwaarde overschrijdt de grens | De startersvrijstelling vervalt, ook als ieder maar een deel koopt | Controleer de waarde van woning en bijbehorende onderdelen vóór de levering. |
| Je koopt een woning om te verhuren of als tweede woning | De vrijstelling voor eigen bewoning past niet | Laat het toepasselijke tarief door de notaris vaststellen op basis van gebruik en object. |
De tabel maakt ook duidelijk waarom de aankoopprijs alleen niet altijd voldoende houvast geeft. Een bijbehorende garage die apart wordt verkregen, of een woning met een gemengde woon- en bedrijfsfunctie, kan een andere fiscale behandeling opleveren.
Als je door iets onverwachts niet kunt verhuizen, meld dat vóór de akte
Een plan om zelf in de woning te gaan wonen kan tussen koopcontract en levering stranden, bijvoorbeeld door een onverwachte scheiding of een overlijden. In zulke gevallen kan de startersvrijstelling soms toch gelden, als de onvoorziene gebeurtenis na het koopmoment en vóór de notariële overdracht ontstaat en aan de overige voorwaarden is voldaan.De praktische stap is tijdgevoelig: dien de Verklaring onvoorziene omstandigheden vóór de overdracht bij de notaris in, zodat die bij de akte kan worden gevoegd. Wacht dus niet tot na de levering om de situatie uit te leggen. Bij twijfel over de feiten of de verklaring zou ik de notaris vóór het passeren om schriftelijke bevestiging vragen.
Nieuwbouw en vrijstelling zijn twee verschillende routes
Bij nieuwbouw betaal je vaak geen overdrachtsbelasting omdat de levering met btw is belast. Dat is iets anders dan de startersvrijstelling: de fiscale behandeling hangt dan samen met de btw op de levering, niet met je leeftijd of het feit dat je voor het eerst koopt. De Belastingdienst beschrijft deze samenloop en andere uitzonderingen op de algemene pagina over overdrachtsbelasting.
Bij een bestaande woning betaal je meestal wel overdrachtsbelasting, tenzij een vrijstelling van toepassing is. Laat daarom de koopakte en de conceptnota van afrekening naast elkaar leggen: daarin moet duidelijk zijn of het om startersvrijstelling, een andere wettelijke vrijstelling of btw bij nieuwbouw gaat. Deze tekst is algemene informatie en vervangt geen persoonlijk belastingadvies; bespreek jouw situatie vóór ondertekening met de notaris of een belastingadviseur.