De koopakte is getekend, maar op de nota van de notaris staan nog allerlei bedragen waarvan je niet weet of je ze kunt aftrekken. Meestal zijn vooral kosten voor het afsluiten van de hypotheek aftrekbaar, al hangt dat onder meer af van het doel van de lening en van de precieze kostenpost.
Vooral financieringskosten zijn aftrekbaar, aankoopkosten meestal niet
- Wel aftrekbaar: hypotheekadvies, de hypotheekakte, een financieringstaxatie en NHG-aanvraagkosten.
- Niet aftrekbaar: overdrachtsbelasting, de leveringsakte, aankoopmakelaar en bankgarantie voor de waarborgsom.
- Controleer de omschrijving: de koopakte en hypotheekakte lijken op elkaar, maar hebben een andere fiscale behandeling.
- Jaar van betaling: eenmalige aftrekbare kosten geef je aan in het belastingjaar waarin je ze betaalde.
De hypotheekakte kan aftrekbaar zijn, de leveringsakte niet
Bij de notaris lopen twee zaken vaak door elkaar: de overdracht van de woning en het vestigen van de hypotheek. De kosten voor de hypotheekakte kunnen aftrekbaar zijn; kosten voor de leveringsakte en de inschrijving daarvan niet. Ik vind die scheidslijn het handigste uitgangspunt bij het nalopen van de eindafrekening.
De Belastingdienst noemt onder meer hypotheekadvies en bemiddeling, notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, taxatiekosten om de lening te krijgen en kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Ook bereidstellingsprovisie en bepaalde bouwrente kunnen onder voorwaarden aftrekbaar zijn.
Een taxatie is dus niet automatisch aftrekbaar omdat die rond de koop plaatsvond. De taxatie moet zijn gemaakt om de financiering te krijgen. Een bouwkundige keuring voor je eigen inzicht valt daar doorgaans niet onder; een keuring die samenhangt met het verkrijgen van NHG wordt in het overzicht van Vereniging Eigen Huis apart genoemd.
Een aankoopfactuur van € 4.400 kan maar € 2.200 aftrekbare kosten bevatten
Stel dat de nota deze vier posten bevat: € 1.000 hypotheekadvies, € 700 voor de hypotheekakte, € 500 voor een taxatie die de geldverstrekker nodig heeft en € 2.200 voor de leveringsakte. In dit voorbeeld is € 2.200 aftrekbaar: de eerste drie bedragen samen. De kosten voor de leveringsakte blijven buiten de aftrek.
Het voorbeeld laat zien waarom het totaalbedrag op de notarisnota niet volstaat. Vraag zo nodig om een specificatie en tel alleen posten mee die bij de hypotheekfinanciering horen. De aftrek verlaagt je belastbare inkomen; je krijgt dus niet automatisch het volledige bedrag van de kosten terug.
Overdrachtsbelasting en aankoopmakelaar horen niet bij deze aftrek
De naam ‘kosten koper’ klinkt alsof alle bijkomende aankoopkosten op één hoop kunnen, maar fiscaal worden ze verschillend behandeld. Overdrachtsbelasting, btw, makelaarskosten voor de aankoop, de koopakte en bankgarantiekosten zijn volgens de Belastingdienst niet aftrekbaar als kosten voor het afsluiten van een hypotheek.
Ook onderhoud en verbouwing zijn niet ineens aftrekbaar omdat je ze kort na de sleuteloverdracht betaalt. Een lening voor verbetering of onderhoud kan onder voorwaarden wel als eigenwoningschuld kwalificeren, maar dat maakt de factuur van de aannemer zelf nog geen aftrekbare afsluitkosten. Houd die twee vragen uit elkaar: de aftrek van de kostenpost en de fiscale behandeling van eventuele leningrente.
Betaaljaar en eigenwoningschuld bepalen waar je op let
De eenmalige kosten trek je aan in de aangifte over het jaar waarin je ze betaalde, niet automatisch het jaar waarin je de koopovereenkomst tekende. Betaalde je bijvoorbeeld een financieringstaxatie vóór de overdracht, dan kan die toch bij het betaaljaar horen. Bewaar daarom facturen en betaalbewijzen samen met de nota van afrekening.
Er geldt ook een grens aan de financiering waarvoor kosten aftrekbaar zijn: het moet gaan om een eigenwoningschuld, dus een lening voor de eigen woning die aan de fiscale voorwaarden voldoet. Gebruik je overwaarde uit een vorige woning niet voor de nieuwe woning, dan kan de bijleenregeling de aftrekbare schuld beperken. Bij een lening die deels een ander doel dient, kan dus ook maar een deel van de kosten voor aftrek in aanmerking komen.
De kostenoverzichten voor de aangifte inkomstenbelasting geven per aankooppost aan waar die in de aangifte thuishoort. Dat helpt vooral als de notarisnota verschillende soorten kosten samen vermeldt.
Gebruik de omschrijving op de nota als eerste controle
Een verkeerd geplaatste kostenpost leidt vaak tot twijfel bij de aangifte. Deze tabel geeft een praktische eerste check, maar bij een gemengde factuur of een lening met meerdere doelen is de specificatie bepalend.
| Situatie op de nota | Waarschijnlijke behandeling | Wat doe je? |
|---|---|---|
| Notariskosten hypotheekakte | Aftrekbaar als ze horen bij de eigenwoningschuld | Neem alleen dit hypotheekdeel mee, niet de leveringsakte. |
| Notariskosten leveringsakte of koopakte | Niet aftrekbaar | Houd deze post buiten de aftrekbare financieringskosten. |
| Taxatie voor de geldverstrekker | In beginsel aftrekbaar | Bewaar de factuur en noteer dat de taxatie voor de lening nodig was. |
| Taxatie voor een ander doel, zoals aankooporiëntatie | Niet automatisch aftrekbaar | Controleer het doel op de opdrachtbevestiging en factuur. |
| Hypotheek gebruikt deels voor iets anders dan de eigen woning | De aftrek kan beperkt zijn | Splits de financiering en vraag bij twijfel advies aan een belastingadviseur. |
Een nette specificatie voorkomt een verkeerde aangifte
Leg de nota van afrekening naast de facturen van hypotheekadviseur en taxateur. Markeer per regel of het om de financiering of de eigendomsoverdracht gaat; juist daar zit het verschil tussen aftrekbaar en niet aftrekbaar. Dit artikel is algemene informatie en vervangt geen persoonlijk belastingadvies. Raadpleeg bij een lening met meerdere doelen, een eigenwoningreserve of onduidelijke kostenregels een belastingadviseur voordat je de aangifte indient.