Je ziet een appartement dat als verhuurwoning interessant lijkt, maar de maandhuur alleen vertelt niet hoeveel eigen geld je nodig hebt. Een verhuurhypotheek is een lening voor een woning die je aan anderen verhuurt, meestal met een lagere maximale financiering dan bij een gewone woonhypotheek. De uitkomst hangt onder meer af van de taxatie in verhuurde staat, de huurregels en de voorwaarden van de geldverstrekker.
De verhuurhypotheek vraagt om een rekensom met meer dan alleen de huur
- Doel: financiering voor een woning die je verhuurt, niet zelf bewoont.
- Eigen geld: de lening hangt vaak af van de getaxeerde waarde in verhuurde staat.
- Huurprijs: het WWS kan de maximale huur begrenzen.
- Toestemming: verhuur zonder akkoord van je huidige hypotheekverstrekker kan problemen opleveren.
- Belasting: een verhuurde woning valt doorgaans in box 3, maar de precieze behandeling hangt af van je situatie.
De taxatiewaarde bepaalt hoeveel je kunt lenen
Een woning kan op Funda een bepaalde vraagprijs hebben, maar de geldverstrekker kijkt voor een verhuurhypotheek doorgaans naar de marktwaarde in verhuurde staat. Dat is de geschatte waarde wanneer de woning verhuurd is. Een taxateur beoordeelt daarbij onder meer de verwachte huur en de positie van de woning op de verhuurmarkt.
De voorwaarden verschillen per aanbieder. Zo baseert NIBC de maximale lening op de laagste van de marktwaarde in verhuurde staat, de marktwaarde in leegstand en, bij een recente aankoop, de totale investering. In de Acceptatiegids van NIBC staat voor dit product bovendien dat maximaal de helft van de marktwaarde in verhuurde staat aflossingsvrij mag zijn. Dat is een aanbiederspecifieke regel, geen algemene norm voor iedere verhuurhypotheek.
Rekenvoorbeeld: stel dat je een woning koopt voor € 300.000 en de relevante waarde voor de lening ook € 300.000 is. Bij een maximale financiering van 70% zou je € 210.000 lenen en € 90.000 zelf moeten inbrengen, nog vóór aankoopkosten en eventuele verbouwing. Vraag dus eerst welke waarde en welk percentage een aanbieder voor jouw woning hanteert; de koopprijs alleen geeft geen betrouwbare uitkomst.
Een lagere overdrachtsbelasting verlaagt de startkosten, niet je eigen inbreng
Bij een woning die je koopt om te verhuren betaal je overdrachtsbelasting omdat je er niet zelf voor langere tijd gaat wonen. Sinds 2026 is het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen 8%, tegenover 10,4% in 2025, volgens de Belastingdienst.
Bij een koopprijs van € 300.000 komt de overdrachtsbelasting in 2026 uit op € 24.000. Dat is € 7.200 minder dan bij het oude tarief op dezelfde koopprijs, maar het bedrag komt bovenop je eigen inbreng en andere aankoopkosten. Ik vind het daarom verstandiger om de financiering te beoordelen op het totale benodigde startkapitaal, niet op de lagere belasting alleen.
De verhuurhypotheek kan dus passen bij een woning die op papier betaalbaar lijkt, terwijl de benodigde eigen middelen toch fors zijn. En zelfs een haalbare lening garandeert nog niet dat de beoogde huur is toegestaan.
De WWS-punten kunnen je huurinkomsten begrenzen
Een aantrekkelijke markthuur is niet automatisch de huur die je wettelijk mag vragen. Voor zelfstandige woningen hangt de regulering onder meer af van het aantal punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS), dat kenmerken zoals oppervlakte, voorzieningen en energieprestatie meeweegt.
Voor huurcontracten die op of na 1 januari 2026 ingaan, valt een woning met 144 tot en met 186 punten en een beginhuur boven € 932,93 binnen de gereguleerde middenhuur. De maximale huur bij 186 punten is dan € 1.228,07 per maand, volgens de Rijksoverheid. Het aantal punten en de beginhuur bepalen dus mede of een verwacht rendement haalbaar is.
Laat vóór aankoop de woning volgens het WWS beoordelen en zet de toegestane huur naast rente, aflossing, VvE-bijdrage, onderhoud en periodes zonder huurder. Als de financieringsberekening alleen sluit bij een huur boven de toegestane grens, is het plan kwetsbaar, ook wanneer de woning er op het eerste gezicht rendabel uitziet.
Vraag eerst toestemming als er al een gewone hypotheek op de woning rust
Een bestaande hypotheek voor eigen bewoning geeft meestal niet vanzelf toestemming om de woning te verhuren. De Rijksoverheid adviseert om vooraf toestemming aan de bank te vragen. Verhuur zonder akkoord kan ertoe leiden dat de bank de lening opeist.
Komt verhuur onverwacht in beeld, bijvoorbeeld doordat je verhuist terwijl de oude woning nog niet verkocht is? Volg dan deze volgorde:
- Controleer de hypotheekakte en voorwaarden op het huurbeding en beperkingen voor verhuur.
- Neem contact op met de geldverstrekker vóór je een huurcontract sluit en vraag of tijdelijke toestemming of omzetting naar een verhuurhypotheek mogelijk is.
- Vraag om schriftelijke bevestiging van de toegestane verhuurvorm en eventuele voorwaarden.
- Controleer daarna de gemeente- en huurregels, waaronder eventuele vergunningen en de toegestane huurprijs.
Een tijdelijke verhuurregeling is niet hetzelfde als toestemming om de woning permanent te verhuren. Leg de situatie daarom volledig uit aan de bank, inclusief de beoogde duur en het type huurcontract.
| Situatie | Mogelijke oorzaak of gevolg | Wat doe je? |
|---|---|---|
| Je hebt een gewone woonhypotheek en wilt gaan verhuren | De lening kan verhuur verbieden | Vraag vóór verhuur schriftelijk toestemming of bespreek omzetting |
| De verwachte huur is hoger dan de toegestane WWS-huur | De beginhuur kan wettelijk begrensd zijn | Laat de punten en maximale huur controleren vóór je een bod doet |
| De lening valt lager uit dan de koopprijs doet vermoeden | De bank rekent met de lagere waarde in verhuurde staat of een andere limiet | Vraag een indicatieve berekening met de taxatiewaarde en eigen inbreng |
| De woning staat leeg of de huur valt tijdelijk weg | Hypotheeklasten en vaste kosten lopen door | Houd financiële ruimte aan voor leegstand, onderhoud en onverwachte reparaties |
Box 3 en verhuurkosten veranderen het nettoresultaat
Een woning die je verhuurt, valt doorgaans onder de overige onroerende zaken in box 3. De fiscale waardering is niet altijd simpelweg de vrije verkoopwaarde: in bepaalde situaties kan de WOZ-waarde worden aangepast op basis van de huur en het recht op huurbescherming. De precieze aangifte hangt af van onder meer het moment waarop de woning verhuurd is en het soort verhuur.
De regels voor een voormalige eigen woning kunnen anders uitpakken dan voor een woning die je als belegging koopt. Zo kan tijdelijke verhuur van een woning die leeg te koop staat invloed hebben op de boxindeling en de hypotheekrenteaftrek. Controleer daarom de eigen situatie aan de hand van de informatie van de Belastingdienst over box 3 en vraag bij twijfel een belastingadviseur om advies.
Neem in je begroting ook VvE-bijdragen, verzekeringen die verhuur toestaan, onderhoud, beheer en mogelijke leegstand mee. Een bruto huur die de hypotheeklast dekt, zegt nog weinig over het bedrag dat na vaste kosten en belasting overblijft.
Koop pas als de huur, lening en eigen inbreng samen kloppen
Een verhuurhypotheek maakt verhuren financierbaar, maar de woning moet ook met een begrensde huur en extra kosten uitvoerbaar blijven. Zet daarom vóór een bod drie uitkomsten naast elkaar: de maximale huur volgens de regels, de lening op basis van de verhuurde waarde en het eigen geld dat na belasting en aankoopkosten nodig is.
Deze tekst is algemene informatie en vervangt geen persoonlijk financieel, fiscaal of juridisch advies. Bespreek de financiering en verhuurplannen vóór aankoop met een hypotheekadviseur en controleer de fiscale gevolgen met een belastingadviseur, zodat de woning niet alleen op papier maar ook in je eigen begroting past.