De woning voelt misschien nog als thuis, maar na een scheiding moet één inkomen de hypotheek dragen of moet het huis worden verkocht. Een hypotheek berekenen bij een scheiding begint daarom met je eigen inkomen, de maandlasten én het bedrag waarmee je de ex-partner uitkoopt, al kan de geldverstrekker bij een hypotheek met NHG soms een aparte toets gebruiken.
De bank beoordeelt de lening, de notaris de eigendomsoverdracht
- Allebei aansprakelijk blijven jullie totdat de geldverstrekker de vertrekkende partner formeel ontslaat.
- Overwaarde bereken je met de afgesproken woningwaarde minus de hypotheekschuld; daarna volgt de verdeling volgens jullie eigendoms- en vermogensafspraken.
- Uitkoopbedrag komt boven op de bestaande hypotheek als je het niet met eigen geld betaalt.
- NHG kan bij woningbehoud een Beheertoets mogelijk maken, maar dat is geen automatische goedkeuring.
- Belasting kan veranderen zodra je de woning verlaat of je aandeel overdraagt.
Je maximale hypotheek is niet hetzelfde als je totale financieringsbehoefte
Een online rekentool geeft hooguit een eerste indruk van wat je op basis van inkomen kunt lenen. Bij een scheiding moet je daarnaast weten hoeveel geld nodig is om de woning en de lening op één naam te krijgen. De uitkoopsom kan de financiering boven de bestaande hypotheek tillen.
Neem als rekenvoorbeeld een woningwaarde van € 440.000 en een hypotheekschuld van € 300.000. Bij gelijke eigendom en een verdeling van de overwaarde bij helfte is de overwaarde € 140.000 en bedraagt het aandeel van de vertrekkende partner € 70.000. Wie blijft en die uitkoopsom volledig leent, heeft dus € 370.000 financiering nodig, nog zonder eventuele bijkomende kosten.
Dit is een rekenvoorbeeld, geen vaststaand recht op de helft. Huwelijkse voorwaarden, een samenlevingscontract, ongelijke eigendomsaandelen, privé-inbreng en afspraken over vergoedingsrechten kunnen de uitkomst veranderen. Ik vind het verstandig om de woningwaarde en de verdeling eerst samen met een adviseur of notaris vast te stellen, vóórdat je een financieringsbedrag als definitief behandelt.
De bank moet jou alleen voldoende draagkrachtig vinden
Een afspraak tussen ex-partners haalt niemand vanzelf van de hypotheek af. Als jullie allebei de lening hebben ondertekend, kan de geldverstrekker ieder van jullie voor de hele schuld aanspreken totdat die schriftelijk ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid verleent. Verhuizen of een afspraak in het convenant verandert dat niet.
De geldverstrekker beoordeelt of degene die blijft de lasten verantwoord kan betalen. Daarbij tellen onder meer inkomen, alimentatie, andere financiële verplichtingen, vermogen en de lening na een eventuele uitkoop mee. Pas na akkoord kunnen de hypotheek en de eigendom worden aangepast; de notaris legt de eigendomsoverdracht vast in een akte van verdeling.
Hebben jullie een NHG-hypotheek en is er geen extra lening nodig om de partner uit te kopen, dan kan de adviseur in bepaalde gevallen de Beheertoets gebruiken. Die toets kijkt naar de betaalbaarheid van de hypotheek in de nieuwe situatie. Zodra er wél een aanvullende lening voor de uitkoop nodig is, gelden andere toetsregels; de geldverstrekker moet die aanvraag apart beoordelen. De uitleg van NHG over de toets bij relatiebeëindiging maakt dat onderscheid duidelijk.
Een positieve rekentool lost een afwijzing niet altijd op
Soms is de maandlast op papier haalbaar, maar wijst de geldverstrekker de aanvraag toch af of blijkt extra lenen niet verantwoord. Dan is het verschil tussen de bestaande hypotheek voortzetten en geld lenen voor de uitkoop belangrijk: een uitzondering die bij woningbehoud kan helpen, betekent niet automatisch dat er ook ruimte is voor extra schuld.
| Situatie | Mogelijk gevolg | Wat je kunt doen |
|---|---|---|
| Je blijft wonen, maar je ex staat nog op de lening | Je ex kan aansprakelijk blijven voor de hele schuld | Vraag de geldverstrekker om een formele beoordeling en wacht op schriftelijke bevestiging van het ontslag. |
| Je kunt de bestaande hypotheek dragen, maar de uitkoopsom niet financieren | Woningbehoud kan alsnog vastlopen door de aanvullende lening | Bespreek eigen middelen, een andere verdeling of verkoop; laat elke aangepaste afspraak juridisch en fiscaal toetsen. |
| De bank vindt de maandlast te hoog en er is NHG | Een beheeroplossing kan soms verder worden onderzocht, maar is niet gegarandeerd | Vraag de adviseur naar de Beheertoets en bespreek welke aanpassing binnen de voorwaarden past. |
| De woningwaarde ligt onder de hypotheekschuld | Verkoop kan een restschuld opleveren | Vraag de geldverstrekker naar de gevolgen en laat nagaan of de NHG-voorwaarden ruimte bieden voor hulp. |
Bij NHG kunnen, afhankelijk van de situatie en de geldverstrekker, ook oplossingen zoals aanpassing van de lening worden onderzocht. De informatie van NHG over hulp bij scheiden beschrijft die mogelijkheden, maar presenteert ze niet als automatische aanspraak. Zonder NHG beoordeelt de geldverstrekker de aanvraag volgens de voorwaarden van de lening en de toepasselijke normen.
De verhuisdatum kan je hypotheekrenteaftrek veranderen
Een huis kan nog gezamenlijk eigendom zijn terwijl één partner er al niet meer woont. Daardoor lopen de praktische afspraken en de belastingregels niet altijd gelijk op. Als je de woning verlaat, kan de eigenwoningregeling voor je aandeel onder voorwaarden nog maximaal twee jaar doorlopen zolang je ex er woont; daarna kan je aandeel naar box 3 gaan en stopt de renteaftrek voor dat deel.
Die termijn hangt samen met de datum waarop je de woning verlaat, niet simpelweg met de datum waarop je de scheiding afrondt. Ook afspraken over wie de rente betaalt en of die betaling als partneralimentatie geldt, kunnen je aangifte beïnvloeden. De Belastingdienst over uit elkaar gaan en een eigen woning licht de verschillende situaties toe.
Leg daarom in het convenant vast wie de hypotheeklasten betaalt, hoe lang die afspraak geldt en wat er gebeurt als de bank de overname afwijst. Een afspraak over betaling ontslaat de vertrekkende partner niet van aansprakelijkheid bij de bank, maar kan wel belangrijk zijn voor de onderlinge afrekening en belastingaangifte.
Leg eerst de rekensom vast, teken daarna pas de overdracht
Begin met drie bedragen: de actuele woningwaarde, het openstaande hypotheekbedrag en het bedrag dat volgens jullie afspraken aan de vertrekkende partner toekomt. Laat daarna de geldverstrekker toetsen of de blijvende partner de lening kan voortzetten en, indien nodig, de uitkoopsom kan financieren. Pas als de financiering en het ontslag uit aansprakelijkheid geregeld zijn, kan de notariële overdracht het plaatje afmaken.
Komt de aanvraag niet rond, vraag dan om een duidelijke uitsplitsing: ligt het aan de maandlast, de uitkoopsom, een andere lening of de stukken over inkomen en woningwaarde? Dat antwoord bepaalt of een nieuwe berekening, aangepaste afspraken of verkoop de meest haalbare route is. Deze informatie is algemeen en vervangt geen persoonlijk financieel, juridisch of fiscaal advies; bespreek je cijfers en afspraken vóór een besluit met een hypotheekadviseur en zo nodig een notaris of belastingadviseur.