Je ouders willen bijspringen bij de aankoop van een woning, maar het geld is bedoeld als lening en niet als schenking. Een familiehypotheek leg je meestal vast in een onderhandse leningsovereenkomst, al geeft zo’n document op zichzelf geen hypotheekrecht op de woning. Juist dat verschil bepaalt welke afspraken je nodig hebt en wat je vooraf met een bank moet afstemmen.
Een familiehypotheek vraagt om afspraken die ook uitvoerbaar zijn
- Leg de lening schriftelijk vast met bedrag, doel, rente, looptijd, aflossing en gevolgen van betalingsproblemen.
- Renteaftrek heeft voorwaarden: onder meer een passende rente, daadwerkelijke betaling en bij nieuwe leningen een annuïtair of lineair aflosschema binnen maximaal 30 jaar.
- Een onderhandse overeenkomst vestigt geen hypotheekrecht op het huis; daarvoor is een notariële akte met inschrijving nodig.
- Meld de familielening zelf in de aangifte inkomstenbelasting als je renteaftrek wilt aanvragen.
- Stem de lening eerst af met de bank wanneer je familiehulp combineert met een gewone hypotheek.
Een voorbeeld werkt pas als de afspraken precies zijn ingevuld
Een bruikbare voorbeeld-overeenkomst begint met de gegevens van de geldgever en geldnemer, het bedrag en het doel van de lening. Ik vind een ingevuld aflosschema nuttiger dan een losse afspraak over “maandelijks terugbetalen”, omdat beide partijen dan dezelfde verwachting hebben over de schuld op elk moment.
Gebruik onderstaande onderdelen als invulmodel, niet als kant-en-klaar juridisch contract. Laat de tekst aansluiten op jullie situatie en controleer de fiscale voorwaarden voordat het geld wordt overgemaakt.
Lees ook: Verhuurhypotheek aanvragen? Reken ook met huurregels en eigen geld
Voorbeeldclausules voor een onderhandse lening
- Partijen en hoofdsom: “[Naam geldgever] leent aan [naam geldnemer] een bedrag van € [bedrag], bestemd voor [aankoop, onderhoud of verbouwing] van de woning aan [adres].”
- Rente: “De geldnemer betaalt een rente van [percentage] per jaar. De rente wordt berekend over de openstaande hoofdsom en is verschuldigd op [betaaldatum].”
- Aflossing: “De lening wordt [annuïtair/lineair] afgelost volgens het bijgevoegde schema. De looptijd eindigt op [datum].”
- Extra aflossen: “De geldnemer mag [wel/niet] boetevrij extra aflossen. Bij gedeeltelijke aflossing wordt [de looptijd/de maandtermijn] aangepast.”
- Achterstand en opeisbaarheid: “Bij een betalingsachterstand meldt de geldgever dit schriftelijk. Als betaling uitblijft na [afgesproken hersteltermijn], kunnen partijen [gevolg afspreken, zoals een betalingsregeling of opeising].”
- Overlijden of verkoop: Leg vast wat er gebeurt met de resterende schuld als de geldgever of geldnemer overlijdt, of als de woning wordt verkocht.
Neem ook op wanneer de lening ingaat, hoe betalingen worden overgemaakt en of de rente gedurende de looptijd vaststaat of op afgesproken momenten kan veranderen. Onderteken vóór de geldverstrekking en bewaar het contract, het aflosschema en de bankafschriften samen; achteraf opgestelde afspraken zijn lastiger te onderbouwen.
Een rekenvoorbeeld laat zien wat het aflosschema vastlegt
Stel dat een ouder € 200.000 uitleent voor de aankoop van een woning. Bij een louter illustratieve rente van 4% en een annuïtaire looptijd van 30 jaar is de maandtermijn ongeveer € 955, zolang rente en voorwaarden gelijk blijven. Die 4% is hier een rekenaanname, geen advies of actuele maatstaf voor een marktconforme rente.
In de eerste maand bestaat die termijn uit ongeveer € 667 rente en € 288 aflossing. Later daalt het rentedeel en stijgt het aflossingsdeel. Voeg daarom een volledig schema toe aan de overeenkomst; een vast maandbedrag zonder berekening zegt niet welk deel van de betaling de schuld daadwerkelijk verlaagt.
Voor renteaftrek moet de rente volgens de Belastingdienst passen bij vergelijkbare leningen bij financiële instellingen. De Belastingdienst publiceert voorbeelden van de manier waarop een rentepercentage wordt beoordeeld, maar de voorbeeldpercentages daarin zijn gebaseerd op omstandigheden van begin 2023 en vormen geen actuele prijslijst. Vergelijk dus de voorwaarden van de familielening met vergelijkbare bankleningen op het moment dat je de afspraak maakt.
Dezelfde Belastingdienstvoorwaarden verlangen bij een lening die vanaf 1 januari 2013 is afgesloten een annuïtaire of lineaire aflossing binnen maximaal 30 jaar, als je renteaftrek wilt. Je moet de rente ook echt betalen. Een schenking waarmee de geldgever die betaling achteraf compenseert, vraagt om een aparte fiscale beoordeling; behandel een lening en een eventuele schenking daarom niet als één vrijblijvende afspraak.
Een leningsovereenkomst geeft geen hypotheekrecht op het huis
Hier zit een verschil dat in voorbeeldmodellen soms onderbelicht blijft: een ondertekend contract bewijst de lening, maar geeft de geldgever niet automatisch voorrang op de woning bij verkoop. Voor een gevestigd hypotheekrecht is een notariële akte nodig die wordt ingeschreven in de openbare registers, zoals staat in artikel 3:260 van het Burgerlijk Wetboek.
Een familiehypotheek kan dus een onderhandse lening zijn zonder hypotheekrecht, of een lening waarvoor daarnaast een hypotheekrecht wordt gevestigd. In het tweede geval kunnen de notaris, de inschrijving en de rangorde tegenover een bestaande bankhypotheek meespelen. Vraag de bank vooraf om toestemming voordat je een tweede hypotheekrecht laat vestigen; de afspraken van de bank kunnen dat beperken.
Een notariële hypotheekakte is bovendien niet hetzelfde als een notariële leningsovereenkomst: de eerste vestigt het zekerheidsrecht op het huis. De notaris kan nagaan of de akte en rangorde bij de situatie passen. Voor een onderhandse lening blijft het aflosschema zelf de leidraad voor de betalingen.
Bij een combinatie met een banklening stem je eerst de lasten af
De familielening kan je financieringsruimte bij de bank beïnvloeden, omdat ook de maandlasten daarvan meetellen. Een constructie die op papier betaalbaar lijkt doordat familie later geld schenkt, hoeft voor de bank niet automatisch zo te tellen. Laat de bank de volledige opzet beoordelen voordat je tekent, zeker als er ook een schenkafspraak is.
| Situatie | Mogelijk gevolg | Wat je doet |
|---|---|---|
| Familielening naast een bankhypotheek | De extra maandlast kan je maximale banklening verlagen. | Geef de bank het leenbedrag, de rente, looptijd en het aflosschema vóór akkoord. |
| De geldgever wil zekerheid op de woning | Een onderhandse overeenkomst vestigt die zekerheid niet. | Bespreek notariële vestiging en rangorde met de bank en notaris. |
| Renteaftrek is gewenst | Een onjuist schema, niet-betaalde rente of ontbrekende aangiftegegevens kan de aftrek in gevaar brengen. | Leg de voorwaarden schriftelijk vast, betaal aantoonbaar en geef de leninggegevens zelf door in de aangifte. |
| Maandlasten worden tijdelijk onbetaalbaar | Een familieafspraak zonder regeling kan spanning opleveren en onduidelijkheid geven over opeising. | Neem vooraf een procedure op voor melding, overleg, hersteltermijn en eventuele betalingsregeling. |
Bij een familielening geef je de gegevens voor renteaftrek zelf door in de aangifte inkomstenbelasting. De uitleg van de Belastingdienst over leningen bij familie noemt onder meer de ingangsdatum, looptijd, het startbedrag, de aflossingswijze, het rentepercentage en gegevens van de geldgever. Bewaar daarom de overeenkomst en betalingsbewijzen bij de jaarlijkse administratie.
Leg de familieband niet als vervanging van duidelijke afspraken vast
Een contract maakt een familielening zakelijker en begrijpelijker, maar voorkomt niet vanzelf een conflict. Vooral bij overlijden, scheiding, verkoop van de woning of een periode zonder inkomen kunnen verwachtingen botsen. Zet daarom in gewone taal op papier wat er dan gebeurt en bespreek de afspraken ook met eventuele mede-eigenaren en erfgenamen.
Dit artikel is algemene informatie en vervangt geen advies van een hypotheekadviseur, notaris of fiscaal adviseur. Laat de overeenkomst en de gevolgen voor renteaftrek, schenkbelasting en de bankfinanciering controleren voordat je geld overmaakt of een schenkconstructie vastlegt.