De koopovereenkomst is getekend, maar de verkoopprijs lijkt lager dan de hypotheek die nog openstaat. Bij het berekenen van de restschuld trek je de verkoopkosten af van de opbrengst en vergelijk je die netto-opbrengst met het bedrag op de definitieve aflosnota, al kan die nota nog afwijken van je eerdere schatting.
De uiteindelijke restschuld hangt af van de netto-opbrengst en de aflosnota
- Reken met de netto-opbrengst: verkoopprijs min verkoopkosten.
- Gebruik de aflosnota: het actuele openstaande saldo kan afwijken van je hypotheekoverzicht.
- Bespreek het tekort vooraf met de geldverstrekker: een restschuld wordt niet vanzelf kwijtgescholden of omgezet in een lening.
- Controleer de fiscale datum: de regels voor renteaftrek hangen af van wanneer de restschuld is ontstaan.
De netto-opbrengst bepaalt of je na verkoop tekortkomt
Een woning kan voor bijna het hypotheekbedrag verkocht zijn en toch een tekort opleveren. De verkoopkosten gaan immers van de opbrengst af voordat de notaris de hypotheek aflost. De Belastingdienst rekent daarom met de verkoopprijs na aftrek van verkoopkosten.
Rekenvoorbeeld: stel dat de resterende hypotheekschuld volgens je actuele overzicht €310.000 is. Je verkoopt de woning voor €295.000 en maakt €6.000 aan verkoopkosten. De netto-opbrengst is dan €289.000 en het voorlopige tekort bedraagt €21.000. Dit is een inschatting; de definitieve aflosnota kan een ander saldo tonen.
Ik vind het verstandig om dit voorlopige bedrag als waarschuwingssignaal te gebruiken, niet als eindafrekening. Vooral de aflosnota en de nota van afrekening van de notaris bepalen welk bedrag er werkelijk overblijft.
De aflosnota kan hoger uitvallen dan je hypotheekoverzicht
Een online hypotheekoverzicht laat meestal de schuld op een bepaalde peildatum zien. De bank maakt voor de verkoop een aflosnota met het bedrag dat nodig is om de lening op de afgesproken datum af te lossen. Eventuele rente tot die datum en andere posten kunnen het eindsaldo beïnvloeden.
De notaris verrekent de hypotheek met de verkoopopbrengst en verwerkt de kosten op de nota van afrekening. Volgens Notaris.nl kan de definitieve aflosnota afwijken van een eerder concept. Vergelijk daarom niet alleen je hypotheekapp met de verkoopprijs, maar leg de definitieve documenten naast elkaar.
| Situatie | Waarschijnlijke verklaring | Wat je kunt doen |
|---|---|---|
| Je eigen berekening geeft een kleiner tekort dan de notarisnota | Je hebt mogelijk gerekend met een ouder schuldsaldo of niet alle verkoopkosten meegenomen | Controleer de datum en posten op de aflosnota en nota van afrekening |
| De verkoopopbrengst dekt de hypotheek niet volledig | Er blijft na aflossing een schuld aan de geldverstrekker over | Vraag vóór de overdracht hoe de geldverstrekker de restschuld wil afhandelen |
| Je hebt een NHG-hypotheek en moet verkopen door financiële problemen | NHG kan de restschuld onder voorwaarden beoordelen voor kwijtschelding | Neem vóór verkoop contact op met je geldverstrekker en bewaar bewijs van je situatie en verkoopinspanningen |
Een NHG-hypotheek geeft geen automatische kwijtschelding
Een restschuld met Nationale Hypotheek Garantie verdwijnt niet automatisch na de verkoop. De geldverstrekker dient een verliesdeclaratie in, waarna NHG beoordeelt of kwijtschelding mogelijk is. Daarbij kijkt NHG onder meer of de verkoop voortkomt uit omstandigheden zoals een relatiebreuk, arbeidsongeschiktheid of een niet-verwijtbare inkomensdaling.
Ook je handelen rond de verkoop telt mee. NHG vraagt dat je meewerkt aan een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst en je betalings- en hypotheekverplichtingen zo veel mogelijk nakomt. Had je voldoende inkomen of vermogen om een deel van het tekort te betalen, dan kan NHG verwachten dat je bijdraagt. De criteria staan bij NHG.
De praktische keuze is dus: verkoop je omdat je woning niet meer bij je wensen past, reken dan niet op kwijtschelding; dreigt verkoop door financiële nood, bespreek de situatie met de geldverstrekker vóór je een bod accepteert. Die timing kan voorkomen dat je achteraf ontdekt dat een belangrijke voorwaarde niet is gevolgd.
De datum waarop de restschuld ontstaat bepaalt de renteaftrek
Een tekort na verkoop kan ook fiscale gevolgen hebben, maar de rente over een restschuld is niet in iedere situatie aftrekbaar. Volgens de fiscale regels mag renteaftrek nog gelden voor restschulden die zijn ontstaan van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017, gedurende maximaal 15 jaar. Is de schuld na 31 december 2017 ontstaan, dan is de rente niet aftrekbaar.
Dat onderscheid gaat over de datum waarop de restschuld ontstond, niet simpelweg over het jaar waarin je de rente betaalt. Bewaar daarom de verkoop- en aflosdocumenten, zeker als de verkoop rond een jaargrens plaatsvindt. Laat bij twijfel controleren hoe de schuld in je aangifte moet worden verwerkt.
Laat een voorlopige berekening niet de verkoopbeslissing nemen
Gebruik je berekening om op tijd met de geldverstrekker in gesprek te gaan, niet om de definitieve verplichting vast te stellen. Vraag om de aflosnota voor de verwachte overdrachtsdatum en controleer daarna of de notaris dezelfde schuld en kosten verwerkt.
Een tekort kan soms worden betaald uit spaargeld, in overleg worden afgelost of onder voorwaarden in een nieuwe hypotheek worden meegenomen. Welke route kan, hangt af van je inkomen, de toestemming van de geldverstrekker en eventuele NHG-voorwaarden. Deze tekst is algemene informatie en vervangt geen persoonlijk financieel advies; bespreek je cijfers en opties met je hypotheekadviseur voordat je definitieve afspraken maakt.