Je hebt een woning op het oog en probeert te bepalen hoeveel spaargeld er naast de koopsom nodig is. Bij een bestaande woning komen de kosten koper vaak uit op enkele procenten van de prijs, maar de overdrachtsbelasting kan dat bedrag flink veranderen. Vooral het verschil tussen zelf wonen, de startersvrijstelling en een woning kopen voor verhuur verdient aandacht.
De overdrachtsbelasting bepaalt vaak het grootste deel van je rekening
- Bij een bestaande woning betaal je meestal 2% overdrachtsbelasting als je er zelf gaat wonen.
- De startersvrijstelling kan het tarief op 0% brengen, als je aan alle voorwaarden voldoet.
- Koop je in 2026 een woning die je niet als hoofdverblijf gebruikt, dan geldt daarvoor 8% overdrachtsbelasting.
- Hypotheek-, taxatie- en aankoopkosten komen vaak boven op de formele kosten koper; houd daarom ook rekening met eigen geld.
Hoeveel kosten koper betaal je bij een bestaande woning?
De term kosten koper slaat formeel vooral op de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de levering. In de praktijk worden ook uitgaven zoals hypotheekadvies, taxatie en een aankoopmakelaar vaak meegerekend. Ik vind die brede berekening het nuttigst bij het plannen van je spaargeld, omdat juist die posten je rekening bij de aankoop verhogen.
Een globale richtlijn is ongeveer 4% tot 6% van de koopsom, maar dat is geen vast tarief. Zonder aankoopmakelaar en met startersvrijstelling kan het lager uitvallen; bij 2% overdrachtsbelasting en een aankoopmakelaar kan het juist oplopen. Vereniging Eigen Huis noemt onder meer notaris- en kadasterkosten, taxatie, hypotheekadvies, NHG, aankoopmakelaar en bouwkundige keuring als mogelijke posten.
Je woonplan bepaalt of je 0%, 2% of 8% overdrachtsbelasting betaalt
Dezelfde woning kan dus een heel andere belastingrekening opleveren, afhankelijk van wat je ermee gaat doen. Voor een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen is het tarief doorgaans 2%; voor een woning die niet je hoofdverblijf wordt, geldt in 2026 8%. De Belastingdienst maakt daarnaast onderscheid tussen woningen en andere onroerende zaken, zoals een los gekocht bedrijfspand of een losse garage.
Ben je op het moment van de overdracht 18 tot en met 34 jaar, koop je de woning om er zelf langere tijd te wonen en heb je de vrijstelling niet eerder gebruikt? Dan kan de startersvrijstelling gelden, zolang de woningwaarde niet boven de toepasselijke grens uitkomt. Die grens is in 2026 € 555.000. Let op: de toets kijkt naar de waarde van de woning, niet alleen naar het bedrag dat in het koopcontract staat. Een hogere vastgestelde waarde kan dus alsnog tot overdrachtsbelasting leiden.
Bij een woning van € 400.000 kan het verschil duizenden euro’s zijn
Neem een bestaande woning met een koopsom van € 400.000. Als je er zelf gaat wonen en geen startersvrijstelling krijgt, is de overdrachtsbelasting € 8.000. Koop je dezelfde woning als tweede huis of voor verhuur, dan komt die belasting in 2026 uit op € 32.000. Dat is alleen de belasting, nog vóór notaris, financiering of eventuele makelaar.
Voor een indruk van de totale bijkomende kosten geeft Notaris.nl aan dat de kosten voor de leverings- en hypotheekakte samen rond € 1.300 inclusief btw liggen, met verschillen per notariskantoor. De tabel hieronder laat zien hoe je het bedrag voor jouw situatie moet benaderen.
| Situatie | Waarschijnlijke oorzaak of gevolg | Wat doe je? |
|---|---|---|
| Je gaat zelf wonen en bent 35 jaar of ouder | Meestal 2% overdrachtsbelasting | Neem de belasting mee naast notaris- en financieringskosten. |
| Je bent jonger dan 35 en voldoet aan de startersvoorwaarden | Mogelijk 0% overdrachtsbelasting | Laat de notaris de voorwaarden en woningwaarde controleren. |
| Je koopt voor verhuur of als tweede woning | In 2026 geldt doorgaans 8% overdrachtsbelasting | Bereken de belasting apart; gebruik niet de vuistregel voor eigen bewoning. |
| De koopprijs blijft onder de vrijstellingsgrens, maar de woningwaarde komt erboven | De startersvrijstelling kan vervallen | Vraag vóór het tekenen na welke waarde voor de toets wordt gebruikt. |
| Je koopt nieuwbouw met de aanduiding v.o.n. | Veel overdrachtskosten zitten niet op dezelfde manier bij de koper | Controleer welke kosten wel overblijven, zoals hypotheekakte en advies. |
NHG en hypotheekadvies tellen mee, ook als ze geen overdrachtsbelasting zijn
Een financiering kan extra kosten opleveren die niet in de smalle betekenis van kosten koper vallen. Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie betaal je in 2026 eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van € 400.000 is dat € 1.600. De NHG-grens voor 2026 is € 470.000, met extra leenruimte voor energiebesparende voorzieningen onder voorwaarden.
Ook hypotheekadvies, een taxatierapport en een bouwkundige keuring kunnen op de begroting drukken. Sommige financieringskosten voor de eigen woning zijn fiscaal aftrekbaar, zoals advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, bepaalde notariskosten voor de hypotheekakte en een taxatie die nodig is om de lening te krijgen. Overdrachtsbelasting en de leveringsakte vallen daar niet onder. De Belastingdienst in de uitleg over de eigen woning beschrijft welke financieringskosten onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Aftrek verlaagt je belasting, maar betaalt de rekening bij de notaris niet vooraf.
Reserveer eigen geld en laat de eindafrekening controleren
Reken niet op de hypotheek om alle bijkomende uitgaven op te vangen. Je kunt doorgaans niet meer lenen dan de woningwaarde, terwijl kosten zoals overdrachtsbelasting, advies en aankoopbegeleiding daar bovenop komen. Vraag daarom vóór het definitieve bod een uitsplitsing van de kosten op, inclusief welke posten verplicht zijn en welke je zelf kiest.
Controleer bij de nota van afrekening of het belastingtarief past bij je woonplan en of de startersvrijstelling correct is verwerkt. Nieuwbouw wordt vaak vrij op naam (v.o.n.) aangeboden, wat betekent dat een deel van de gebruikelijke overdrachtskosten anders wordt behandeld; hypotheek- en advieskosten kunnen nog steeds overblijven. Deze tekst is algemene financiële informatie en vervangt geen persoonlijk advies van een hypotheekadviseur, notaris of belastingadviseur.