De makelaar belt: het bod is geaccepteerd en de verkoper zegt mondeling toe de woning aan jou te verkopen. Toch kan die afspraak nog onvoldoende zijn om de koop af te dwingen. Bij een particuliere koper hangt het af van de schriftelijke koopakte, maar ook van wie de verkoper is.
Een mondeling akkoord geeft bij een particuliere woningkoop meestal nog geen bindende koop
- Particuliere koper: de koop van een woning moet schriftelijk worden aangegaan.
- Particuliere verkoper: ook die kan zich in beginsel op het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst beroepen.
- Professionele verkoper: de uitkomst kan anders zijn; de omstandigheden en gemaakte afspraken tellen mee.
- Na ondertekening: de koper heeft wettelijk bedenktijd, gerekend vanaf de dag na ontvangst van de door beide partijen ondertekende overeenkomst.
- Praktisch: leg bod, voorbehouden en afspraken direct vast en bewaar de berichten.
Een mondeling bod is bij een particuliere koper nog geen koopakte
Een handdruk of telefoontje met “akkoord” voelt als een deal, zeker als je al meubels in de woonkamer ziet staan. Toch schrijft artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek voor dat de koop van een woning schriftelijk wordt aangegaan wanneer de koper een particulier is die niet beroepsmatig handelt.
Dat betekent dat een particuliere koper na alleen mondelinge overeenstemming doorgaans nog niet aan de woningkoop vastzit. Volgens de uitspraak van de Hoge Raad van 9 december 2011 kan ook een particuliere verkoper zich in beginsel op het ontbreken van de schriftelijke vastlegging beroepen. Een hoger bod van een andere gegadigde is op zichzelf geen uitzonderlijke omstandigheid die dat verandert.
De regel geldt niet zonder meer voor elke transactie rond vastgoed. Handelt de koper beroepsmatig, of is de verkoper een professionele partij, dan kan de juridische beoordeling anders uitvallen. De hoedanigheid van beide partijen verdient dus aandacht voordat je uitgaat van “mondeling akkoord betekent verkocht”.
De rol van de verkoper kan de uitkomst veranderen
Dezelfde mondelinge toezegging kan anders worden beoordeeld wanneer de verkoper een bedrijf is in plaats van een particulier. De Hoge Raad maakte in de genoemde zaak onderscheid tussen een particuliere verkoper en een professionele verkoper: een professionele verkoper kan niet op dezelfde manier als een particuliere verkoper terugvallen op het schriftelijkheidsvereiste tegenover een particuliere koper.
Dat maakt de beoordeling feitelijk. Een woning verkopen vanuit een onderneming kan wijzen op professioneel handelen, maar alleen een label als “bedrijf” geeft niet automatisch uitsluitsel. Kijk naar wie juridisch verkoopt, in welke hoedanigheid die partij handelt en wat tijdens de onderhandelingen is vastgelegd. Bij twijfel over die kwalificatie is juridisch advies verstandiger dan aannemen dat de mondelinge afspraak bindend is.
Ook kunnen uitzonderingssituaties gelden, zoals bepaalde openbare veilingen. Dat is een andere route dan de gebruikelijke verkoop waarbij koper en verkoper via een makelaar onderhandelen.
Een hoger bod na het akkoord bindt je meestal niet aan de eerste afspraak
Stel: je biedt op maandag op een huis, de particuliere verkoper zegt telefonisch ja en op dinsdag meldt de makelaar dat er een hoger bod binnen is. Als de koopakte nog niet schriftelijk is aangegaan, kun je als particuliere koper doorgaans niet eisen dat de verkoper alsnog tekent. De Hoge Raad noemt een hoger bod van een derde juist als voorbeeld van een omstandigheid die op zichzelf geen beroep op het ontbreken van de akte onaanvaardbaar maakt.
Ik vind het daarom riskant om vóór ondertekening al kosten te maken alsof de overdracht vaststaat. Een bouwkundige keuring of adviesgesprek kan nuttig zijn, maar spreek vooraf duidelijk af wie die kosten draagt als de koop niet doorgaat. Bewaar intussen alle e-mails en berichten: die kunnen laten zien wat partijen hebben besproken, ook al vervangen ze niet vanzelf de vereiste schriftelijke koopovereenkomst.Zo lees je jouw situatie vóór je verdere stappen zet
Een kort overzicht voorkomt dat je een mondeling “ja” verwart met een afgeronde koop. De tabel helpt bepalen welke vervolgstap past bij wat er al op papier staat.
| Situatie | Waarschijnlijke betekenis | Wat kun je doen? |
|---|---|---|
| Particuliere koper en particuliere verkoper, alleen mondeling akkoord | De woningkoop is doorgaans nog niet schriftelijk aangegaan. | Vraag om een koopovereenkomst en laat daarin prijs, woning en voorbehouden correct opnemen. |
| Particuliere koper, professionele verkoper, mondeling akkoord | De verkoper kan zich mogelijk niet op dezelfde manier op het schriftelijkheidsvereiste beroepen; de precieze feiten zijn bepalend. | Bewaar de communicatie en laat de gemaakte afspraken juridisch beoordelen voordat je een vordering instelt. |
| De overeenkomst is alleen door één partij ondertekend | Bij een particuliere woningkoop is de koop volgens de informatie van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie nog niet op de gebruikelijke manier tot stand gekomen. | Vraag om de volledig ondertekende versie en bewaar ook de datum waarop je die ontvangt. |
| Beide partijen hebben getekend, maar je wilt annuleren | De wettelijke bedenktijd voor de particuliere koper kan van toepassing zijn. | Controleer direct wanneer de termijn begint en zorg dat een eventuele ontbindingsverklaring op tijd bij de verkoper aankomt. |
Een tabel kan de eerste richting geven, maar vervangt geen beoordeling van de documenten. Vooral bij een professionele verkoper, een veiling of bijzondere afspraken kan een klein detail de uitkomst kantelen.
Na ontvangst van de getekende koopakte begint de bedenktijd
Hebben beide partijen de koopovereenkomst ondertekend, dan krijgt de particuliere koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Die termijn begint om middernacht op de dag na ontvangst van de overeenkomst die door beide partijen is ondertekend. De ontbindingsverklaring moet binnen de termijn door de verkoper zijn ontvangen.
De kalender kan verwarrend zijn. Ontvang je de volledig ondertekende overeenkomst bijvoorbeeld op donderdag, dan begint de termijn op vrijdag; door de regels voor weekenden en feestdagen kan deze in dat voorbeeld tot maandagavond lopen. Controleer de einddatum zorgvuldig en stuur een eventuele ontbinding schriftelijk, zodat je de verzending en ontvangst kunt aantonen.
Deze bedenktijd begint dus niet bij het mondelinge akkoord, het uitbrengen van je bod of het enkele zetten van jouw handtekening. De ontvangst van de door beide partijen getekende overeenkomst is het aanknopingspunt.
Laat de woningdeal niet op een telefoontje rusten
Een mondeling akkoord kan prettig voelen, maar bij een particuliere woningkoop biedt het doorgaans geen zekerheid dat de woning ook echt aan jou wordt verkocht. Vraag om schriftelijke vastlegging en controleer vóór ondertekening of het om de juiste woning gaat en of de besproken voorbehouden in de koopakte staan.
Dit artikel geeft algemene informatie over Nederlands vastgoedrecht en vervangt geen advies van een advocaat, notaris of andere juridisch adviseur. Als een partij zich terugtrekt, de verkoper mogelijk professioneel handelt of er al kosten zijn gemaakt, laat de berichten en documenten dan snel beoordelen. Juist het onderscheid tussen een mondeling akkoord en een ondertekende koopakte kan bepalen welke stappen nog zin hebben.