Je hebt een woning gevonden, maar in de koopovereenkomst staat dat je haar koopt in de staat waarin ze zich bevindt. Een as is, where is-clausule beperkt vaak de garanties van de verkoper, maar wat je ermee aanvaardt hangt af van de precieze tekst en de rest van de afspraken.
De clausule verschuift risico naar jou, maar de tekst bepaalt hoeveel
- Geen vaste wettelijke definitie: de betekenis volgt vooral uit de formulering en de omstandigheden rond de koop.
- Onderzoek vóór ondertekening: laat twijfel over bouwkundige staat, vergunningen of gebruik niet liggen tot na de overdracht.
- Bekende informatie blijft relevant: een brede clausule maakt een geschil over verzwegen gebreken niet automatisch kansloos.
- Leg uitzonderingen vast: mondelinge toezeggingen over herstel of onderdelen horen duidelijk in de overeenkomst.
De woorden ‘as is’ zeggen niet vanzelf precies wat je overneemt
De Engelse formulering wordt in Nederlandse koopcontracten gebruikt om de woning te verkopen in haar huidige staat, soms met zichtbare én verborgen gebreken. Toch bestaat er geen vaste wettelijke definitie die voor iedere koop dezelfde uitkomst geeft. De precieze clausule, andere bepalingen en gesprekken vóór ondertekening tellen mee.
Dat onderscheid is belangrijk. Een ouderdomsclausule ziet doorgaans op risico’s die samenhangen met de leeftijd van de woning; een niet-zelfbewoningsclausule meldt dat de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond en mogelijk minder weet. Een as is, where is-bepaling kan breder zijn, maar het opschrift alleen vertelt niet welke garanties precies vervallen. Notaris.nl noemt de clausule als een bepaling waarmee de verkoper zo min mogelijk garanties wil geven.
Ik vind het riskant om alleen op de titel af te gaan. Lees vooral of de tekst gaat over bouwkundige gebreken, juridische beperkingen, milieuaspecten, normaal woongebruik of al die onderwerpen samen.
Een brede clausule neemt niet automatisch iedere discussie weg
Bij een gewone woningkoop kan de overeenkomst afspraken bevatten over de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woning. Een extra clausule kan die bescherming beperken, maar het effect hangt af van de combinatie van bepalingen en wat partijen over en weer hebben besproken. Ook de vraag of de verkoper een gebrek kende en daarover informatie gaf, kan een rol spelen.
Rechtspraak laat zien waarom de volledige tekst ertoe doet. In een zaak over een appartement oordeelde de Rechtbank Midden-Nederland dat de verkoper zich niet op de clausule kon beroepen nadat essentiële informatie over de staat van de gevel niet was meegedeeld. In een andere zaak, over een woonwinkelpand, vond de Rechtbank Overijssel dat de clausule niet besliste of afgesproken zaken daadwerkelijk waren geleverd. De praktische les: een staatclausule vervangt niet elke afzonderlijke afspraak.
Dat betekent niet dat je na ondertekening eenvoudig een beroep op een uitzondering kunt doen. Als een overeenkomst duidelijk risico’s bij jou legt en je gelegenheid had onderzoek te laten uitvoeren, kan het achterwege laten daarvan tegen je werken. De Rijksoverheid wijst bij koopovereenkomsten ook op de onderzoeksplicht van de koper.
Stem je vervolgstap af op wat de clausule en woning laten zien
Een vochtplek op zolder, een scheur bij een draagmuur of ontbrekende stukken over een verbouwing zijn geen details om pas na de sleuteloverdracht uit te zoeken. Gebruik de signalen om te bepalen welk onderzoek of welke afspraak nodig is.
| Situatie | Mogelijk gevolg | Wat kun je doen? |
|---|---|---|
| De clausule noemt zichtbare én verborgen gebreken | De overeenkomst kan het risico op herstelkosten vergaand bij jou leggen. | Vraag om uitleg van de exacte tekst en laat vóór ondertekening bouwkundig onderzoek doen. |
| Er zijn vochtplekken, scheuren of eerdere reparaties zichtbaar | Een oppervlakkige bezichtiging kan de oorzaak of omvang missen. | Vraag om rapporten en herstelinformatie; laat zo nodig gericht aanvullend onderzoek uitvoeren. |
| De verkoper zegt dat een gebrek wordt hersteld | Een mondelinge toezegging kan later lastig te bewijzen of uit te leggen zijn. | Leg vast welk werk wordt gedaan, door wie en vóór welk moment, inclusief wat geldt als het werk uitblijft. |
| Je ontdekt na levering een ernstig gebrek | De clausule kan je positie beperken, terwijl melding en bewijs toch van belang blijven. | Documenteer het gebrek, bewaar rapporten en correspondentie en vraag snel juridisch advies voordat herstel bewijs uitwist. |
Een bouwkundige keuring is vooral nuttig wanneer er zichtbare aanwijzingen zijn, de woning lang niet is onderhouden of de verkoper weinig over de staat kan vertellen. Bij twijfel over constructie, bodem of vergunningen kan een algemene keuring niet genoeg zijn; vraag dan naar aanvullend specialistisch onderzoek.
Maak uitzonderingen en voorbehouden schriftelijk
Een keuring heeft weinig waarde als je contract geen ruimte laat om op de uitkomst te handelen. Bespreek daarom vóór het tekenen of je een bouwkundig voorbehoud kunt opnemen en welke herstelkosten of gebreken aanleiding geven tot overleg of ontbinding. Laat de formulering aansluiten op jouw situatie in plaats van te vertrouwen op een algemene clausule.
Controleer ook welke verklaringen elders in de overeenkomst staan. Als de verkoper bijvoorbeeld verklaart dat een installatie werkt, terwijl een andere bepaling vrijwel alle garanties uitsluit, vraag dan om een duidelijke rangorde of expliciete uitzondering. Een uitspraak van de Rechtbank Den Haag uit 2026 laat zien dat een brede clausule en afspraken over normaal woongebruik naast elkaar kunnen staan en samen moeten worden beoordeeld.
Ook documenten over verbouwingen, onderhoud, lekkages, fundering en VvE-besluiten verdienen een plek in je beoordeling. Ontbreekt informatie, vraag dan schriftelijk wie die kan aanleveren en wat er gebeurt als dat niet lukt. Zo voorkom je dat een losse belofte later tegenover een brede risicoverdeling staat.
Bij twijfel is uitstellen vaak veiliger dan tekenen op goed geluk
Als de verkoper geen onderzoek toestaat, de clausule onduidelijk blijft of belangrijke informatie ontbreekt, maak dan eerst een afweging met een aankoopmakelaar, bouwkundige of notaris. Vooral wanneer de tekst ook normaal gebruik uitsluit, is onafhankelijk advies vóór ondertekening verstandiger dan proberen achteraf de reikwijdte te betwisten.
De hoofdregel voor je beslissing is eenvoudig: begrijp wat je aanvaardt, onderzoek wat je kunt onderzoeken en zet elke uitzondering op papier. Dit artikel is algemene informatie en vervangt geen juridisch advies; laat de koopovereenkomst bij twijfel vóór ondertekening beoordelen door een notaris of jurist.