Je hebt een woning gevonden, maar in het koopcontract staat dat je die koopt volgens het principe ‘as is, where is’. Meestal betekent dat dat je de woning aanvaardt in de staat waarin die verkeert, maar de precieze werking hangt af van de volledige contracttekst en wat partijen over de woning hebben besproken.
De woorden alleen bepalen niet wie elk risico draagt
- Geen vaste wettelijke betekenis: de rechter kijkt naar de formulering en de omstandigheden.
- Lees artikel 6.1 én 6.3: de gebruikelijke modelkoopakte bevat al een risicoverdeling en een afspraak over normaal gebruik.
- Bekende informatie blijft relevant: een clausule maakt het verzwijgen van belangrijke feiten niet vanzelf onschadelijk.
- Vraag vóór ondertekening door: laat onduidelijkheden, ontbrekende VvE-toestemming en bekende gebreken schriftelijk vastleggen.
‘As is, where is’ is geen vaste Nederlandse juridische formule
De Engelse woorden klinken alsof ze alles afdekken, van een lekkend dak tot een ontbrekende vergunning. Naar Nederlands recht hebben ze op zichzelf geen vaste, automatische betekenis; de uitleg hangt af van de tekst van het contract en wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten begrijpen.
Daarom kan een algemene zin over aanvaarding van de huidige staat minder ver gaan dan de verkoper denkt. Een rechter kan bijvoorbeeld onderscheid maken tussen de bouwkundige staat en een juridisch probleem, zoals het ontbreken van toestemming van de vereniging van eigenaars (VvE). Ik vind het onverstandig om de betekenis van zo’n bepaling af te leiden uit alleen de Engelse slogan.
Artikel 6.1 aanvaardt gebreken, maar artikel 6.3 stelt een grens
Bij een veelgebruikte modelkoopovereenkomst voor een bestaande woning staat in artikel 6.1 dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin die zich bij het sluiten van de overeenkomst bevindt, met zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.3 bevat daarnaast een afspraak over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woning. De precieze tekst kan per contract verschillen.
Dat onderscheid voorkomt een veelvoorkomende misvatting: een standaardzin over overdracht in de huidige staat betekent niet automatisch dat elke afzonderlijke garantie uit het contract verdwijnt. Controleer daarom of de koopakte een afwijkende clausule bevat die artikel 6.3 aanpast of uitsluit, en hoe die afwijking precies is geformuleerd. Vereniging Eigen Huis wijst kopers ook op aanvullende bepalingen en ingevulde onderdelen van de modelkoopovereenkomst.
Een VvE-kwestie kan buiten de bedoelde reikwijdte vallen
Een zaak over een appartement laat zien waarom de details ertoe doen. De verkoper had verbouwingen uitgevoerd zonder de vereiste VvE-toestemming en de koper was daarover niet ingelicht. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden liet het oordeel in stand dat de clausule in die omstandigheden op de fysieke toestand van het pand zag, en niet zonder meer op dit juridische gebrek; de Hoge Raad verwierp het cassatieberoep.
De les is geen algemene garantie dat een koper bij een VvE-probleem altijd gelijk krijgt. Wel blijkt eruit dat een clausule niet los wordt gelezen van de onderhandelingen en de informatie die partijen uitwisselden. Gaat het om een appartement, vraag dan vóór ondertekening naar notulen, splitsingsakte, splitsingsreglement en eventuele toestemmingen voor verbouwingen.
Deze signalen bepalen welke stap verstandig is
Dezelfde clausule kan in de ene situatie vooral een waarschuwing zijn en in de andere een zwaar contractueel risico. Gebruik de tabel als eerste oriëntatie, niet als definitieve juridische beoordeling.
| Situatie | Mogelijk gevolg | Wat kun je doen? |
|---|---|---|
| De clausule noemt alleen de huidige staat, zonder verdere uitleg | Onduidelijk welke soorten gebreken of risico’s zijn bedoeld | Vraag om een schriftelijke toelichting en een precieze afbakening vóór ondertekening |
| Er zijn zichtbare gebreken of een bouwkundige keuring noemt herstelwerk | Een bekend of redelijkerwijs kenbaar gebrek kan voor jouw rekening komen | Leg bevindingen vast en bespreek herstel, prijs of voorwaarden in het contract |
| Het appartement is verbouwd, maar VvE-stukken ontbreken | Toestemming of naleving van het splitsingsreglement kan onzeker zijn | Vraag de stukken op en laat bevestigen welke besluiten of toestemmingen bestaan |
| Na de koop komt informatie boven die vóór ondertekening bekend was bij de verkoper | De mededelingsplicht en de precieze clausule kunnen onderwerp van geschil worden | Bewaar berichten, vragenlijsten en rapporten; vraag snel juridisch advies voordat je een standpunt inneemt |
Ontdek je na ondertekening iets nieuws, leg het meteen vast
Een gebrek na de koop betekent niet automatisch dat de verkoper aansprakelijk is, maar wachten maakt het lastiger om feiten en communicatie te reconstrueren. Noteer wanneer je het probleem ontdekte, maak foto’s, bewaar inspectierapporten en vraag zo nodig een deskundige om de oorzaak en mogelijke gevolgen te beschrijven.
Stuur de verkoper vervolgens een schriftelijke melding waarin je het gebrek feitelijk omschrijft en om een reactie vraagt. Trek niet direct conclusies over ontbinding, herstel of schadevergoeding: die mogelijkheden hangen af van de overeenkomst, de ernst van het gebrek, de kennis van beide partijen en de omstandigheden. Laat de koopakte en je bewijsstukken tijdig beoordelen door een Nederlandse vastgoedjurist of notaris.
Onderteken pas als de risico’s in gewone taal helder zijn
Vraag de verkoper of makelaar welke gebreken, verbouwingen en juridische beperkingen bekend zijn en laat de antwoorden schriftelijk bevestigen. Bij onduidelijke bepalingen kun je voorstellen dat de clausule wordt beperkt tot benoemde gebreken, of dat specifieke garanties en documenten aan de overeenkomst worden toegevoegd.
Een bouwkundige keuring kan technische onzekerheden blootleggen, maar beantwoordt niet vanzelf vragen over vergunningen, VvE-besluiten of andere juridische beperkingen. Deze tekst is algemene informatie en vervangt geen juridisch advies; laat een deskundige de overeenkomst beoordelen voordat je tekent, zeker als je twijfelt over de reikwijdte van de clausule.